Pomimo rosnących oznak spowolnienia rynku mieszkaniowego Goldman Sachs uważa, że niższe stopy procentowe pobudzą inwestycje mieszkaniowe w drugiej połowie 2019 r. Zarówno inwestycje mieszkaniowe, jak i budownictwo mieszkaniowe spowalniają przez pierwszą połowę tego roku, ale spadają oprocentowanie kredytów hipotecznych i Niedawna obniżka stóp procentowych w Rezerwie Federalnej pomoże pobudzić popyt mieszkaniowy, stwierdzili analitycy Goldmana w ostatnim komunikacie.
Uznając, że „budownictwo domowe było nieco słabsze niż się spodziewaliśmy i wydaje się, że stawia czoła kilku przeciwnościom, które przynajmniej częściowo utrzymają się”, analitycy pod przewodnictwem ekonomisty Jana Hatziusa pozostali optymistycznie nastawieni do przyszłych perspektyw wzrostu sektora. „Nasz model wskazuje na zdrowe odbicie w tempie 4% wzrostu inwestycji mieszkaniowych w drugiej połowie 2019 r.” - napisał Hatzius.
Odbicie na rynku mieszkaniowym pomógłoby spółkom budującym domy utrzymać wzrost w pierwszej połowie roku. SPF S&P Homebuilders ETF (XHB) wzrósł o prawie 27% w porównaniu do roku ubiegłego w porównaniu do wzrostu S&P 500 o 15%. Indywidualne akcje firm budujących domy, takie jak M / I Homes Inc. (MHO) i LGI Homes Inc. (LGIH) wzrosły o ponad 70% w ciągu roku, podczas gdy KB Home (KBH) i DR Horton Inc. (DHI) wzrosły o ponad 40 %, a PulteGroup Inc. (PHM) zyskuje prawie 28%.
Co to oznacza dla inwestorów
Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych doprowadzi do wzrostu popytu na mieszkania, który jest sektorem gospodarki najbardziej wrażliwym na zmiany stóp procentowych. Od ostatniej jesieni oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło o 125 punktów bazowych. Według danych agencji hipotecznej Freddie Mac, według CNBC, stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego spadła z najwyższego poziomu 4, 94% w listopadzie do 3, 60% ostatnio.
Stymulujący wpływ niższych stawek na popyt na mieszkania przejdzie dwoma osobnymi kanałami. Oczywistym kanałem jest to, że niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje, że koszty finansowania zakupu nowego domu są tańsze; stąd zwiększony popyt. Drugi kanał występuje poprzez niższy koszt dla istniejących właścicieli domów w związku z refinansowaniem kredytu hipotecznego według niższych stawek. Niższe koszty tworzą efekt bogactwa, który stymuluje wydatki konsumpcyjne, a następnie mechanizm pozytywnego sprzężenia zwrotnego na rynku mieszkaniowym.
Na razie jednak niższe stawki nie zapewniły oczekiwanego ożywienia mieszkaniowego. Inwestycje mieszkaniowe przeżywają najgorszą passę od czasu wielkiej recesji w latach 2007–2009, skurczając się już od sześciu kwartałów. Liczba rozpoczętych budów spadła w lipcu o 4, 0%, do skorygowanej sezonowo rocznej stopy 1, 191 mln sztuk, a dane za czerwiec zostały skorygowane w dół. Według CNBC ekonomiści ankietowani przez Reutera spodziewali się, że liczba mieszkań zacznie rosnąć w lipcu do tempa 1, 257 mln sztuk.
Jednym z wyjaśnień braku reakcji popytu mieszkaniowego na niższe stopy procentowe jest rosnąca perspektywa gospodarcza. Rzeczywiście, jeśli niższe stopy procentowe są wynikiem ruchu politycznego mającego konkretnie na celu reagowanie na niepewność gospodarczą, wówczas negatywny sygnał wysyłania niższych stóp może być silniejszy niż pozytywny efekt stymulujący samych tych niższych stóp. Producenci domów uważają, że to duży powód, dla którego popyt na mieszkanie nie wzrósł.
Ale Goldman ma inne wytłumaczenie - odpowiedź opóźnia się. Skutki zmian stóp procentowych zwykle nie są odczuwalne natychmiast, ale mogą potrwać miesiące, jeśli nie lata, zanim zaczną oddziaływać na działalność gospodarczą. „Twoje oszacowanie czasu opóźnienia między zmianami stóp procentowych a aktywnością mieszkaniową sugeruje, że znaczna część wzrostu jeszcze przed nami”, napisał Hatzius.
Istnieją pewne pozytywne oznaki, które sugerują, że hipoteza Goldmana dotycząca opóźnienia odpowiedzi może być poprawna. Pozwolenia na budowę, które były słabe przez większą część roku, wzrosły o 8, 4% do poziomu 1, 336 mln sztuk w lipcu. Jest to największy wzrost liczby pozwoleń od czerwca 2017 r. Więcej pozytywnych wyników może się pojawić, ponieważ skutki obniżki stóp procentowych w Rezerwie Federalnej pod koniec ubiegłego miesiąca powoli przechodzą przez gospodarkę, a przed obniżką stóp oczekuje się dalszych rok się skończył.
Patrząc w przyszłość
Pomimo oznak życia Goldman spodziewa się kilku trudności mieszkaniowych, w tym osłabienia ulgi podatkowej na mieszkania zajmowane przez właścicieli, wyjątkowo ciasnego rynku pracy w budownictwie oraz wzrostu gruntów, zagospodarowania, uprawnień i innych kosztów regulacyjnych. Można dodać rosnącą możliwość recesji wśród eskalującej wojny handlowej prezydenta Trumpa z Chinami.
