Co to jest opcja dzierżawy?
Opcja najmu to umowa, która daje najemcy możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub pod koniec okresu wynajmu. Uniemożliwia to również właścicielowi oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu. Po upływie tego terminu najemca musi skorzystać z opcji lub ją utracić. Opcja leasingu jest również znana jako leasing z opcją zakupu.
Jak działa opcja dzierżawy
Opcja najmu daje potencjalnemu nabywcy większą elastyczność niż standardowa umowa najmu, która wymaga od najemcy zakupu domu po zakończeniu dzierżawy. Cena domu jest ustalana z góry przez kupującego (najemcę) i właściciela. Cena jest zwykle zgodna z bieżącą wartością rynkową domu, co pozwala najemcy kupić dom w przyszłości po dzisiejszej cenie. W przypadku tej opcji najemca zwykle pobiera opłatę z góry od właściciela, która może wynosić 1% ceny sprzedaży domu. Opłata jest zaliczana na poczet zaliczki, jeśli najemca zdecyduje się na zakup domu pod koniec najmu.
Opcja leasingu jest szczególnie przydatna dla osób, które mogą budować swój kredyt lub nie mają wystarczającej ilości zaoszczędzonej na spłatę. Istnieje jednak kilka opcji opcji najmu do rozważenia.
Opłaty za wynajem
Właściciel pobiera dodatkową opłatę oprócz standardowego miesięcznego czynszu za opcję zakupu po dzisiejszej cenie po zakończeniu dzierżawy. Premia może stanowić procent dodany do obecnego czynszu rynkowego, taki jak 10% standardowej miesięcznej kwoty czynszu za dom o tej wielkości. Dodatkowa kwota lub premia, często nazywana kredytem czynszowym, staje się częścią przedpłaty na dom, jeżeli najemca skorzysta z opcji zakupu domu. Jednak najemca przepada dodatkowe pieniądze zapłacone powyżej standardowego czynszu, jeśli dom nie zostanie zakupiony na koniec umowy najmu.
Niektórzy właściciele mogą wziąć jednorazową płatność gotówkową, często nazywaną „cennym wynagrodzeniem”, która jest podobna do premii zapłaconej za opcję na rynkach finansowych. Nie jest to depozyt za zakup nieruchomości, co oznacza, że nie podlega zwrotowi. Kwota waha się od tokena od 100 USD do 5% oczekiwanej ceny zakupu.
Finansowanie bankowe z opcją leasingu
Dobrą wiadomością dla najemców jest to, że zazwyczaj banki zezwalają na to, aby suma środków z premii powyżej opłat za wynajem trafiła do zaliczki na zakup domu. Jeżeli jednak naliczany czynsz był według stawki rynkowej, bank może nie zezwolić na zastosowanie żadnego z funduszy w stosunku do ceny zakupu. Ważne jest, aby kupujący sprawdzali w wielu bankach w celu ustalenia swoich zasad dotyczących finansowania kredytu hipotecznego na dom z opcją najmu.
Okres obowiązywania opcji najmu
Warunkiem opcji może być dowolny okres, w którym właściciel nieruchomości i najemca zgadzają się, ale zwykle wynosi od jednego do trzech lat. Umowa opcji dzierżawy określa także cenę zakupu nieruchomości na początku dzierżawy lub sposób ustalenia tej ceny na końcu opcji.
Kluczowe dania na wynos
- Opcja najmu to umowa, która daje wynajmującemu możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub pod koniec okresu wynajmu. Opcja najmu uniemożliwia również właścicielowi oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu. Najemca zazwyczaj płaci pewien procent powyżej standardowej miesięcznej kwoty czynszu, która idzie na zaliczkę na zakup domu.
Powody, dla których warto skorzystać z opcji najmu
Istnieje kilka powodów, dla których najemca i właściciel mogą zawrzeć umowę najmu. Ważne jest, aby rozważyć, czy korzyści przewyższają jakiekolwiek wady związane z zawarciem umowy.
Dlaczego najemcy zawierają opcję najmu
Potencjalny nabywca może mieć wiele powodów, aby skorzystać z opcji najmu, zamiast kupować nieruchomość od samego początku. Ważną kwestią jest brak pieniędzy lub kredytu, aby dokonać zakupu. Wynajem może pozwolić potencjalnemu nabywcy zaoszczędzić pieniądze na zakupie i jednocześnie zwiększyć swój kredyt, dokonując regularnych, terminowych płatności.
Najemca ma szansę kupić nieruchomość w przyszłości po dzisiejszych cenach. Jeśli najemca nie zaoszczędzi dziś pieniędzy na zakup domu, ale martwi się, że wartość domu wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat, opcja najmu jest dobrym wyborem. Ponadto, jeśli najemca uwielbia dom, okręg szkolny lub okolicę, opcja dzierżawy usuwa dom z rynku - pozwalając najemcy zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby go kupić po zakończeniu dzierżawy.
Nawet jeśli potencjalny nabywca ma środki na zakup nieruchomości, może nie chcieć od razu się na nią zobowiązać. Na przykład, jeśli potencjalny nabywca pochodzi z innego miasta, może on chcieć mieszkać w nowym mieście przed podjęciem zakupu. Lub może on lub ona nadal mieć swoją starą nieruchomość na sprzedaż, zanim będzie mógł kupić nową nieruchomość.
Ponadto nieruchomość może nie kwalifikować się do niektórych pożyczek, w tym pożyczki VA, z powodu koniecznych napraw lub modernizacji. Najpierw wynajmując, potencjalny nabywca może wprowadzić te ulepszenia, aby później zakwalifikować się do pożyczki.
Dlaczego właściciele zawierają opcję dzierżawy
Właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę opcji dzierżawy, ponieważ miał problem z bezpośrednią sprzedażą domu. Ta opcja może uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną dla różnych typów potencjalnych nabywców.
Ponadto, jeśli właściciel domu zastanawia się nad sprzedażą domu za kilka lat, opcja dzierżawy umożliwia właścicielowi pobranie premii powyżej obecnego rynku na wynajem. Najgorszym scenariuszem jest to, że najemca nie kupuje domu; właściciel wprowadza go do obrotu i utrzymuje dodatkowe środki wypłacone powyżej standardowego miesięcznego czynszu.
Mogą występować również problemy podatkowe związane z bezpośrednią sprzedażą nieruchomości zamiast późniejszej sprzedaży. Ta opcja, choć nie stanowi gwarancji późniejszej sprzedaży, zwiększa prawdopodobieństwo, że na końcu opcji kupujący jest gotowy do zakupu.
Najemca przepada dodatkowe pieniądze zapłacone powyżej standardowego miesięcznego czynszu, jeśli opcja zakupu domu nie zostanie zrealizowana na koniec umowy najmu.
Specjalne uwagi dotyczące opcji najmu
Ubezpieczenie najemcy jest zwykle wymagane w przypadku rzeczy osobistych najemcy. Ubezpieczenie najemcy chroni przed utratą wartości rzeczy i wyposażenia w domu. Ważne jest również, aby właściciel posiadał ubezpieczenie właściciela domu na wypadek, gdyby coś wydarzyło się podczas okresu najmu, co mogłoby negatywnie wpłynąć na wartość nieruchomości, na przykład na pożar lub uszkodzenie wody.
Warunek wyceny powinien być zawarty w umowie opcji leasingu. Innymi słowy, po zakończeniu dzierżawy wartość domu mogła się zmniejszyć. Wycena zapewnia zaktualizowaną wartość nieruchomości przed dokonaniem zakupu i sprzedaży.
Ważne jest, aby obliczyć dokładną kwotę, którą należy zapłacić właścicielowi na koniec opcji najmu. Pamiętaj, że właściciel zabiera dom z rynku i rezygnuje z jakiegokolwiek wzrostu wartości rynkowej domu, przystępując do opcji najmu. Właściciel będzie chciał otrzymać odpowiednią rekompensatę za brak możliwości sprzedaży domu innej osobie, która była gotowa go kupić.
Osoby rozważające opcję dzierżawy lub opcję dzierżawy zakupu powinny najlepiej mieć prawnika, który zna się na transakcjach opcji dzierżawy, aby przejrzał drobny druk, aby upewnić się, że nie będzie żadnych niespodzianek po zakończeniu okresu dzierżawy.
