Co to jest tylko rekompensata?
Sprawiedliwa rekompensata odnosi się do rekompensaty, jaką otrzymują osoby, gdy ich własność zostaje zajęta przez rząd na użytek publiczny. Na przykład, kiedy krajowy system autostrad został zbudowany w latach 50. XX wieku, wielu właścicieli domów skonfiskowało swoją własność, ponieważ rząd potrzebował ziemi pod budowę autostrady międzystanowej.
Sprawiedliwe zadośćuczynienie jest przewidziane w klauzuli Takty piątej poprawki i zwykle jest uważane za godziwą wartość rynkową. Jednak to, co rząd uważa za słuszne odszkodowanie, nie może być uważane za „sprawiedliwe” przez osobę, której własność została zajęta. Zdolność rządu do przejęcia prywatnej własności na użytek publiczny nazywa się wybitną domeną.
Kluczowe dania na wynos
- Tylko rekompensata jest wypłacana właścicielom nieruchomości za legalne zajęcie własności osobistej lub gruntu. Jest to prawnie zdefiniowane w klauzuli Takings w piątej poprawce. Właścicielom nieruchomości wypłacana jest godziwa wartość rynkowa za ich własność, ale często określająca, jaka może być wartość rynkowa Są różne metody określania wartości nieruchomości, takie jak podejście rynkowe, podejście dochodowe i kosztowe.
Zrozumienie sprawiedliwej kompensacji
Ideą sprawiedliwego odszkodowania jest naprawa majątku osoby, tak jakby zabranie mienia nie nastąpiło. Oznacza to zapłacenie za nieruchomość godziwej wartości rynkowej.
Jednak osoby, które utraciły domy w wyniku wybitnego dorobku, nie mogą uznać wartości godziwej nieruchomości za rekompensatę za ich utratę, ponieważ nie bierze ona pod uwagę czasu, stresu i kosztów przeprowadzki do nowej nieruchomości. Sama rekompensata nie uwzględnia również utraty więzi społecznych w sąsiedztwie ani emocjonalnego związku właściciela z nieruchomością. Wartość godziwa jest często kwestionowana w wybitnych sprawach domenowych.
Czynniki sprawiedliwej kompensacji
Przy określaniu sprawiedliwej rekompensaty brane są pod uwagę następujące kwestie:
Uczciwa wartość rynkowa ziemi
Cena, którą otrzymałby właściciel nieruchomości, gdyby była skłonna, a nie zmuszona do sprzedaży gruntów, może być wykorzystana do ustalenia uczciwej wartości rynkowej gruntu. Na przykład, jeśli właściciel gruntu zdecyduje, że chce bardziej znaczącego kawałka ziemi, i wystawi na aukcji swoją istniejącą nieruchomość, cenę sprzedaży na aukcji będzie uważana za godziwą wartość rynkową.
Uczciwa wartość rynkowa ulepszeń gruntów
Ulepszanie gruntów odnosi się do struktur, które poprawiają wartość zajętych gruntów. Ulepszanie gruntów może obejmować domy jednorodzinne, stodoły i osobne garaże. Należy również wziąć pod uwagę ulepszenia gruntów niematerialnych. Na przykład grunty w pobliżu obszaru z zasobami naturalnymi można uznać za ulepszenie gruntów.
Uszkodzenie pozostałości
Jeśli zajęta zostanie tylko część nieruchomości, uszkodzenie pozostałości odnosi się do szkody na pozostałej nieruchomości z powodu zajęcia. Uszkodzenia pozostałości mogą obejmować niezdolność do zagospodarowania najlepszej części terenu, jakąkolwiek zmianę lub kształt terenu oraz nową bliskość gruntu do infrastruktury publicznej, takiej jak drogi lub sprzęt komunalny.
Korzyści
Chociaż rzadziej, właściciele nieruchomości mogą skorzystać z przejęcia ziemi. Na przykład, jeśli część gruntu właściciela zostanie zajęta dla nowej drogi serwisowej, która umożliwia podział nieruchomości, korzyść tę można wykorzystać w celu zrekompensowania całkowitej otrzymanej rekompensaty.
Metody wyceny nieruchomości
Istnieją trzy ogólnie przyjęte metody wyceny właściwości podczas wybitnego przypadku domeny. Należą do nich:
1. Podejście rynkowe
Podejście rynkowe jest dość proste, ponieważ zajęta nieruchomość jest porównywana z ostatnią sprzedażą nieruchomości o podobnych cechach. Ta metoda jest zwykle stosowana do oceny nieruchomości mieszkalnych.
2. Podejście dochodowe
Podejście dochodowe stosuje się najlepiej w przypadku nieruchomości generujących dochód. W takich przypadkach najpierw należy ustalić przychód operacyjny nieruchomości. Następnie dochód i stopa kapitalizacji są wykorzystywane do ustalenia wartości.
3. Podejście kosztowe
Podejście kosztowe uwzględnia bardzo specyficzną strukturę nieruchomości, która jest na tyle wyjątkowa, że właściciel będzie musiał odtworzyć ją na każdej przyszłej nieruchomości. Pod uwagę wzięta zostanie wartość pustych gruntów plus koszty wymiany nowej struktury i minus amortyzacja obecnej struktury.
