Spis treści
- Poznaj swoją własność
- Poznaj swojego zarządcę nieruchomości
- Poznaj swój układ własnościowy
- Finansowanie inwestycji pod klucz
- Poznaj pułapki
- Dolna linia
Na rynku nieruchomości istnieje wiele możliwości inwestycyjnych. W zależności od umiejętności, kapitału, lokalizacji i / lub zainteresowań inwestora może być dostępnych kilka opcji. Inwestowanie w nieruchomości publiczne i prywatne jest często najważniejszym czynnikiem. Inwestycje publiczne oferują udziałowcom bardzo dużą pulę. Prywatne inwestycje często dają szansę na większe zaangażowanie na różne sposoby. Fix and flip staje się coraz bardziej popularny na rynku prywatnym, ponieważ pożyczki online zapewniają łatwiejszy dostęp do kapitału, ale wielu prywatnych inwestorów szuka czegoś szybszego i łatwiejszego. Dla tych inwestorów nieruchomości pod klucz są często najlepszym wyborem.
Kluczowe dania na wynos
- Inwestycje pod klucz to jedna z kilku opcji dostępnych dla inwestorów na prywatnym rynku nieruchomości. Nieruchomości pod klucz są gotowe do wynajmu po zakupie. Przy należytej staranności nieruchomości pod klucz mogą natychmiast zacząć generować dochód przy bardzo krótkim czasie i wysiłku wymaganym przez właściciel.
Wynajem nieruchomości pod klucz wymaga bardzo niewiele czasu i wysiłku. Chociaż nie zawsze są one najtańszą opcją, tym, co sprawia, że te nieruchomości są wyjątkowe, jest to, że zostały już odwyknięte, zwykle przez wyspecjalizowaną firmę nieruchomości pod klucz, zanim zostaną wprowadzone na rynek. W rzeczywistości często w domu jest już najemca, gdy sprzedaż się kończy. Zazwyczaj te same firmy oferują również inwestorowi usługi zarządzania nieruchomościami. Oznacza to, że zarządca nieruchomości to ten, który dostaje połączenie, gdy klimatyzator się zepsuje, a nie ty.
W każdym razie posiadanie nieruchomości na wynajem może być świetną inwestycją. Otrzymujesz stały strumień dochodów z czynszów, który pomaga spłacić koszty i zwrócić zysk. Jednak zakup dowolnego rodzaju nieruchomości, a konkretnie nieruchomości, którą zamierzasz wynająć innym, wiąże się z ryzykiem. Dlatego ważne jest, aby podejmować dobre decyzje w następujących obszarach podczas przeprowadzania analizy due diligence nieruchomości pod klucz.
Poznaj swoją własność
Podczas gdy domy pod klucz zwykle wymagają nieco mniej czasu niż inne rodzaje nieruchomości, inwestorzy nie powinni lekceważyć wymaganej staranności. Największe pytanie dotyczy oczywiście tego, czy sama nieruchomość ma dobrą wartość. Niektórzy początkujący inwestorzy są tak oczarowani terminem „pod klucz”, że zakładają, że wszystkie domy z tą etykietą są odporne na awarie. Niestety tak nie jest.
Eksperci twierdzą, że zawsze należy osobiście odwiedzić nieruchomość przed zawarciem transakcji, nawet jeśli oznacza to lot do innego miasta. Nieruchomości to duży zakup i inwestycja, dlatego bardzo ważne jest, aby dokładnie wiedzieć, co kupujesz. Oglądanie nieruchomości z bliska daje także lepsze poczucie sąsiedztwa, co będzie miało znaczący wpływ na długoterminową zbywalność nieruchomości.
Dla większego bezpieczeństwa doświadczeni inwestorzy twierdzą, że zawsze warto uzyskać profesjonalną kontrolę nieruchomości. Firma rehabilitacyjna może zachwycić Cię olśniewającą kuchnią i całkowicie odnowionymi łazienkami, ale chcesz się upewnić, że mniej widoczne cechy domu - na przykład piec i dach - są w równie dobrym stanie.
Poznaj swojego zarządcę nieruchomości
Jeśli Twoja nieruchomość pod klucz jest dostarczana z zarządcą nieruchomości lub usługami zarządzania nieruchomościami, ważne jest, aby zrozumieć ich warunki. Może być dostępne zarządzanie nieruchomościami w celu zapewnienia pełnego zakresu usług, takich jak utrzymanie, odbiór czynszu i sprzątanie budynków. Niektórzy zarządcy nieruchomości mogą być również odpowiedzialni za wypełnianie wolnych miejsc najemców, przeprowadzanie kontroli przeszłości i podpisywanie umów najmu. Ponieważ usługi zarządcy nieruchomości będą się zazwyczaj różnić, ważne jest, aby dokładnie wiedzieć, za co są odpowiedzialni, i uzyskać je na piśmie za pośrednictwem umowy.
Rozważając zarządcę nieruchomości powiązanego z nieruchomością pod klucz, oto kilka dodatkowych pytań, które należy zadać:
- Ile doświadczenia ma firma? Ile średnio czasu zajmuje znalezienie nowego najemcy wolnych miejsc pracy? Czy firma zapewnia sprawozdawczość finansową za pośrednictwem miesięcznych i rocznych zestawień, które mogą pomóc Ci śledzić przychody, wydatki i dochody? Jakie są opłaty?
Poznaj swój układ własnościowy
Istnieje wiele sposobów strukturyzacji inwestycji w nieruchomości, szczególnie na rynku prywatnym. Znajomość umowy własności będzie zazwyczaj czynnikiem w ogólnej decyzji inwestycyjnej. Istnieje kilka struktur, które można wykorzystać. Grupy inwestycji w nieruchomości (REIG), spółki osobowe i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to tylko niektóre z opcji. W tego rodzaju strukturach biznesowych firma zwykle ma większość obowiązków i oferuje wiele dogodnych korzyści. Struktury te zwykle również przekazują dochód właścicielom jako partnerom. Oznacza to, że dochód można zgłaszać na K-1.
Mogą również istnieć mniej złożone umowy. W wielu przypadkach podmiot finansujący staje się niezależnym właścicielem. Niezależna własność może wymagać osobistego zarządzania lub zamówienia usług stron trzecich w celu uzyskania pomocy w zarządzaniu nieruchomościami. W niektórych przypadkach niezależni właściciele mogą chcieć skonfigurować osobne konta wydatków autoryzowane do użytku w zarządzaniu nieruchomościami stron trzecich.
Ogólnie rzecz biorąc, ważne jest, aby znać swoją aranżację i czuć się komfortowo w towarzystwie. Każdy typ struktury ma swoje własne przepisy, więc powinieneś zrozumieć i uzgodnić wszystkie niuanse przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Finansowanie inwestycji pod klucz
Stopy procentowe zawsze zmieniają się w zależności od różnych rodzajów otoczenia gospodarczego. Idealne jest finansowanie przy najniższych stawkach. Nawet jeśli nie wejdziesz w najlepszym momencie, zawsze mogą być opcje wynegocjowania najlepszej stawki. Kredytobiorcy z najlepszą oceną kredytową będą mieli największą przewagę. Rynek kredytów hipotecznych oferuje również szeroką gamę produktów kredytowych.
Bankrate.com może być doskonałym miejscem do sprawdzania średnich stawek dla wszystkich rodzajów opcji udzielania kredytów hipotecznych. Nie wszystkie banki oferują każdy rodzaj pożyczki, ale oto kilka do rozważenia:
- 30-letni stały 20-letni stały 15-letni stały 5/1 ARM 7/1 ARM 10/1 ARM 30-letni Veterans Affairs (VA) 30-letni Federal Housing Administration (FHA) 30-letni stały jumbo 15-letni stały jumbo
Im dłużej pożyczka jest finansowana, tym niższe są miesięczne płatności, ale wyższe odsetki. Pożyczki FHA oferują specjalne stawki dla niektórych wykwalifikowanych kredytobiorców. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) w określonych odstępach czasu będą wymagać stałej płatności przez określony czas, a następnie zmiennej stopy, która resetuje się zgodnie z harmonogramem po tym. Pożyczki typu Jumbo są przeznaczone na stosunkowo wyższe kwoty główne.
Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny może być dobrym pomysłem dla inwestorów poszukujących finansowania poprzez kredyt hipoteczny.
Według stanu na listopad 2019 r. Średnia roczna procentowa stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wynosi około 3, 93% wobec 3, 45% w przypadku 15-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Pożyczki na pomoc rządową, takie jak te wspierane przez Veterans Affairs lub Federal Housing Administration, będą miały niższe stopy procentowe dla tych, którzy się kwalifikują.
Poznaj pułapki
Chociaż może to brzmieć jako świetny sposób na uzyskanie dodatkowych dochodów, ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że inwestowanie w nieruchomości nie jest dla wszystkich. Zawsze istnieje groźba nieprzewidzianej katastrofy, od nagłej podwyżki podatku od nieruchomości, przez chroniczne problemy z utrzymaniem po wypadki (pożar, spadające drzewa itp.). W związku z tym kupujący powinni mieć dostęp do dodatkowego kapitału i środków pieniężnych, na których mogliby polegać w razie niespodzianek lub sytuacji kryzysowych.
Doświadczeni inwestorzy twierdzą również, że często najlepiej postrzegać nieruchomości pod klucz jako długoterminowe przedsięwzięcie. W przeciwieństwie do akcji i innych stosunkowo płynnych inwestycji, sprzedaż nieruchomości może trochę potrwać. Wartości nieruchomości również się zmieniają, więc sprzedaż w celu uzyskania jakiegokolwiek rodzaju zysku może nie być możliwa, dopóki nie zostaną spłacone kredyty hipoteczne po kilku latach.
Dolna linia
Nieruchomości pod klucz to interesująca alternatywa na rynku nieruchomości. Wymagają niewielkiej renowacji lub konserwacji. Są one zwykle dostępne natychmiast dla najemców, co oznacza natychmiastowe przepływy dochodów po obsadzeniu wolnych miejsc.
Oczywiście inwestowanie w nieruchomości nigdy nie jest przedsięwzięciem pozbawionym ryzyka. Jednak przy zachowaniu należytej staranności właściwości „pod klucz” mogą mieć niskie ryzyko i wysokie zyski.
