Kupowanie i posiadanie nieruchomości rzadko jest łatwe lub proste. Gdy przedmiotowa nieruchomość znajduje się w odległej lokalizacji, wyzwania się mnożą. Niemniej jednak inwestowanie w nieruchomości poza stanem może wydawać się atrakcyjne, jeśli mieszkasz w okolicy, w której nieruchomości są drogie. Może to również wydawać się atrakcyjne, jeśli jesteś już właścicielem nieruchomości, w której mieszkasz i chcesz zdywersyfikować swoje gospodarstwa. A może po prostu chcesz mieć dom wakacyjny. Ale zanim złożysz ofertę, dokładnie rozważ te kwestie.
Inwestowanie w nieruchomości poza stanem
Powody zakupu
Jednym z czynników, który skłania ludzi do rozważania zakupu nieruchomości z dala od domu, jest fakt, że nieruchomość może być bardziej przystępna cenowo w innym stanie. Być może mieszkasz w okolicy takiej jak San Francisco lub Nowy Jork, gdzie koszty nieruchomości są wysokie. Jeśli po prostu nie możesz sobie pozwolić na zakup miejsca, w którym mieszkasz, lub jeśli zrobienie tego wymagałoby zainwestowania większości swoich pieniędzy w nieruchomości (czego wolisz nie robić), możesz spojrzeć na inne miasta, w których fundamenty rynku są solidne, ale koszty nieruchomości są znacznie niższe.
Ludziom, którzy mieszkają w obszarach przygnębionych, ale nie chcą się przeprowadzać z powodów zawodowych lub osobistych, lepiej jest wynająć je w swoim rodzinnym mieście i inwestować w nieruchomości, w których gospodarka jest silniejsza. Na przykład, jeśli mieszkałeś w Las Vegas, mieście o najwyższym wskaźniku wykluczenia podczas krachu subprime w 2008 roku, być może chciałbyś kupić nieruchomość na rynku, na którym średnie ceny sprzedaży pozostały względnie stabilne, takie jak Charlotte w Północnej Karolinie.
Być może głównym powodem, dla którego ludzie decydują się na inwestycje w nieruchomości poza stanem, jest fakt, że zwrot z inwestycji (ROI) może być tam lepszy niż w domu. Ceny zakupu, stopy wzrostu, koszty kredytu hipotecznego (jeśli istnieją), podatki, przepisy mieszkaniowe, warunki na rynku wynajmu i inne - to czynniki, które mogą być bardziej korzystne w innym stanie i przyczynią się do potencjalnego zwrotu z nieruchomości.
Wyzwania do rozważenia
Inwestując poza stanem, musisz przezwyciężyć brak znajomości pozapaństwowego rynku nieruchomości i jego lokalnych warunków ekonomicznych, zarówno na poziomie miasta, jak i okolic. Nie będziesz mieć takiej samej intymnej, codziennej wiedzy na temat odległego rynku, jak na rynku, na którym mieszkasz. Nie masz dogłębnego zrozumienia najlepszych dzielnic - ani najgorszych. Będziesz musiał polegać na wiadomościach ustnych, badaniach, instynktach jelitowych i opiniach zatrudnionych specjalistów.
Zrozumienie wszystkich przepisów ustawowych i wykonawczych dotyczących własności nieruchomości i podatków od nieruchomości w miejscu, w którym nie mieszkasz, jest kolejnym poważnym wyzwaniem. Nawet jeśli czytasz każdą linię lokalnych przepisów i rozporządzeń, to, co jest napisane na papierze i co dzieje się w rzeczywistości, nie zawsze się zgadza. Bardzo ważne jest, aby porozmawiać z właścicielami nieruchomości w okolicy, aby uzyskać prawdziwe zrozumienie lokalnych posągów.
Będziesz potrzebować dobrych kontaktów w okolicy, aby Twój plan inwestycyjny się powiódł, ale kiedy masz do czynienia z odległym miastem, możesz zacząć od zera znalezienie wysokiej jakości specjalistów, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości i majsterkowicze - ludzie, którzy będą klucz do twojego sukcesu lub porażki.
Kupowanie poza stanem
Sekretem sukcesu wielu zagranicznych inwestorów jest znalezienie i zatrudnienie doskonałej firmy zarządzającej nieruchomościami. Będziesz ich potrzebował, aby pomóc Ci wypełnić wakaty, zebrać czynsz, dokonać napraw i poradzić sobie w nagłych wypadkach. Jeśli mieszkałeś w okolicy, możesz samodzielnie zarządzać nieruchomością, ale jeśli mieszkasz daleko, profesjonalne zarządzanie nieruchomościami stanowi dodatkowy wydatek, który po prostu musisz ponieść, aby zabezpieczyć swoją inwestycję. Jak doświadczony budowniczy i zarządca nieruchomości Rusty Meador radzi: „Bez względu na to, jak dobrą ofertę nieruchomości znajdziesz, jest ona tak dobra, jak jej zdolność do dobrego zarządzania”.
Pamiętaj, że nawet mając firmę zarządzającą nieruchomościami na liście płac, nadal musisz od czasu do czasu odwiedzać swoją nieruchomość, aby upewnić się, że to, co mówią ci zarządcy i najemcy, pasuje do rzeczywistości. Jest to dodatkowy koszt czasu i pieniędzy, który należy wziąć pod uwagę.
Ponadto, kupując nieruchomość na wynajem, zwłaszcza na wynajem poza stanem, możesz spotkać wyższe stawki ubezpieczenia domów, wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wyższe wymagania dotyczące zaliczek, ponieważ kredytodawcy uznają cię za bardziej ryzykownego kredytobiorcę niż właściciela. Skomplikujesz również swoją sytuację podatkową, posiadając nieruchomość na wynajem i zarabiając w więcej niż jednym stanie. Być może będziesz musiał zatrudnić specjalistę ds. Podatków dochodowych, aby utrzymać cię w dobrych łaskach organów podatkowych.
Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, może się okazać, że bycie właścicielem nieruchomości lub zakup nieruchomości inwestycyjnej w domu jest znacznie prostszą i tańszą propozycją.
Zanim kupisz poza stanem
Jeśli nadal chcesz kupować poza stanem, pamiętaj o tych dodatkowych ostrzeżeniach.
Nie kupuj wzroku niewidocznego; własność może nie być taka, jak myślisz. Informacje online na temat nieruchomości mogą być nieaktualne, a lokalny agent nieruchomości lub właściciel nieruchomości, który nie troszczy się o twoje interesy, może kłamać, aby sfinalizować sprzedaż. Jeśli nieświadomie staniesz się właścicielem uciążliwej nieruchomości, która narusza przepisy dotyczące zdrowia i / lub bezpieczeństwa, możesz znaleźć się na haczyku z powodu licznych naruszeń kodu, których naprawa będzie czasochłonna i kosztowna. Jeśli nieruchomość jest pusta przez wystarczająco długi czas, może rozwinąć się problemy z utrzymaniem, które powodują taką awarię, że miasto uważa ją za zagrożenie dla bezpieczeństwa i niszczy ją. Możesz nawet skończyć z hakiem na rachunek za rozbiórkę.
Niektórzy inwestorzy nieruchomości odkryli pluskwy, termity, karaluchy, myszy i inne szkodniki jako ich upadek. Bez osobistej wizyty w nieruchomości i profesjonalnej kontroli w celu sprawdzenia tych problemów możesz zostać właścicielem nieruchomości, która nie nadaje się do zamieszkania. Scott Paxton z agencji Protection Rental Agency informuje, że skargi na pluskwy stają się coraz częstsze, a pozbycie się tego problemu może być bardzo kosztowne.
Znalezienie najemców wysokiej jakości jest szczególnie ważne dla nieobecnych właścicieli. Nie będziesz tam, aby uważnie obserwować zachowanie najemców lub sposób, w jaki traktują oni nieruchomość, ani nie będziesz zmuszany, by płacili, jeśli czynsz jest przeterminowany. Oprócz wynajmu najwyższej klasy firmy zarządzającej nieruchomościami, chcesz mieć najemców, którzy nie spowodują żadnych problemów dla Ciebie ani Twojej firmy zarządzającej.
Ponadto osobista wizyta w tej lokalizacji pozwala lepiej poznać specjalistów, którzy pomogą Ci w procesie zakupu domu, takich jak prawnik, agent nieruchomości i pożyczkodawca. Podczas wizyty poświęć trochę czasu na spotkanie z różnymi kredytodawcami i zbadanie różnych rodzajów kredytów hipotecznych i stóp procentowych dostępnych lokalnie. Korzystne jest również uzyskanie uprzedniej zgody na kredyt hipoteczny, ponieważ zmniejszy to czas potrzebny na zamknięcie umowy, gdy w końcu znajdziesz swój wymarzony dom poza stanem.
Wreszcie, jeśli nigdy nie posiadałeś nieruchomości, kupno pierwszej nieruchomości poza stanem jest wyjątkowo ryzykowne. Bez względu na to, ile książek przeczytasz na temat własności nieruchomości, nie da się zastąpić prawdziwego życia. Bez żadnego doświadczenia w zakresie własności nieruchomości i bez wiedzy z pierwszej ręki, która pochodzi z codziennego życia w nieruchomości, możesz pominąć ważne kwestie związane z utrzymaniem.
Alternatywy pozapaństwowe
Możesz także rzucić okiem na kupowanie nieruchomości w miejscu zamieszkania - nawet jeśli nie chcesz w niej mieszkać. Być może wynajmowałeś w San Francisco, ponieważ nie jesteś zainteresowany mieszkaniem w jedynym miejscu, na które możesz sobie pozwolić, na zakupie mieszkania o powierzchni 250 stóp kwadratowych. Ale czy byłbyś skłonny posiadać to mieszkanie jako wynajmowaną nieruchomość? Łatwiej będzie kupić i posiadać miejsce w pobliżu domu. Może to być droższe lub mniej opłacalne, ale możesz znaleźć dodatkowy koszt lub niższy zwrot z inwestycji warty mniejszego problemu.
Jak to działa
Kupuj w miejscu o pewnych podobieństwach do miejsca zamieszkania, takim jak klimat, dane demograficzne lub wiek nieruchomości, abyś miał pojęcie o tym, z czym masz do czynienia. Jeśli mieszkasz na przedmieściach Kalifornii w latach 60. przez całe życie, nie kupuj 120-letniej nieruchomości w Bostonie.
Nie kupuj nieruchomości wysokiego ryzyka. Kupuj w dzielnicy zajmowanej głównie przez właścicieli, aby przyciągnąć najemców o niższym ryzyku ekonomicznym, mówi Ryan L. Hinricher, partner założyciel firmy inwestycyjnej Investor Nation. Wysokiej jakości nieruchomość „zazwyczaj będzie wymagała mniej konserwacji i utrzymania. Te nieruchomości również wynajmują szybciej, ponieważ zwykle mają nowoczesny układ i odpowiednią liczbę sypialni i łazienek”, zauważa.
Wreszcie, jak wspomniano wcześniej, niezwykle ważne jest zbudowanie doskonałej sieci specjalistów, którzy pomogą Ci i od czasu do czasu odwiedzą Twoją nieruchomość.
Dolna linia
Inwestowanie w nieruchomości poza stanem jest propozycją wysokiego ryzyka i dużym zobowiązaniem. Zanim to zrobisz, upewnij się, że naprawdę rozumiesz, w co się pakujesz i że jesteś przygotowany na sprostanie wszystkim powiązanym wyzwaniom.
