Jakie jest podejście dochodowe?
Podejście dochodowe, czasami określane jako podejście kapitalizacji dochodu, jest rodzajem metody wyceny nieruchomości, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości na podstawie dochodu, który generuje. Wykorzystuje się go, biorąc dochód operacyjny netto (NOI) z pobranego czynszu i dzieląc go przez stopę kapitalizacji.
Podejście dochodowe
Jak działa podejście dochodowe
Podejście dochodowe jest zwykle stosowane w przypadku nieruchomości generujących dochód i jest jednym z trzech popularnych podejść do wyceny nieruchomości. Pozostałe to podejście kosztowe i porównanie. Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla finansów. Podejście dochodowe dyskontuje przyszłą wartość czynszów o stopę kapitalizacji.
Stosując podejście dochodowe do zakupu nieruchomości na wynajem, inwestor bierze pod uwagę kwotę wygenerowanego dochodu i inne czynniki w celu ustalenia, za ile nieruchomość może zostać sprzedana w obecnych warunkach rynkowych. Oprócz ustalenia, czy inwestor może czerpać zyski z wynajmowanej nieruchomości, pożyczkodawca będzie chciał wiedzieć o potencjalnym ryzyku spłaty, jeśli udzieli inwestorowi hipoteki.
Spośród trzech metod wyceny nieruchomości podejście dochodowe jest uważane za najbardziej zaangażowane i najtrudniejsze.
Uwagi specjalne
Stosując podejście dochodowe do zakupu nieruchomości na wynajem, inwestor musi również wziąć pod uwagę stan nieruchomości. Potencjalne duże naprawy, które mogą być potrzebne, mogą znacznie obniżyć przyszłe zyski.
Ponadto inwestor powinien rozważyć, jak efektywnie działa nieruchomość. Na przykład wynajmujący może dawać najemcom obniżki czynszu w zamian za wykonanie prac w ogrodzie lub innych obowiązków. Być może konkretni najemcy borykają się z trudnościami gospodarczymi, które powinny zawrócić w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a wynajmujący nie chce ich eksmitować. Jeśli pobierany czynsz nie jest wyższy niż bieżące wydatki, inwestor najprawdopodobniej nie kupi nieruchomości.
Przy podejściu dochodowym stopa kapitalizacji i wartość szacunkowa mają odwrotną zależność - obniżenie stopy kapitalizacji zwiększa wartość szacunkową
Inwestor musi również ustalić, ile przeciętnie jednostek jest pustych w danym momencie. Nieotrzymanie pełnego czynszu z każdej jednostki wpłynie na dochody inwestora z nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość wymaga napraw, a wiele lokali jest wolnych - co sugeruje niski wskaźnik obłożenia. Jeśli jednostki nie są regularnie wypełniane, wysokość czynszu będzie niższa niż mogłaby być, a zakup nieruchomości może nie leżeć w najlepszym interesie inwestora.
Kluczowe dania na wynos
- Podejście dochodowe to metoda wyceny nieruchomości, która wykorzystuje dochód generowany przez nieruchomość do oszacowania wartości godziwej. Oblicza się go poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji. Kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę na stan nieruchomości, wydajność operacyjną i pustostan, stosując podejście dochodowe.
Przykład podejścia dochodowego
Przy podejściu dochodowym inwestor wykorzystuje sprzedaż rynkową porównywalnych elementów do wyboru stopy kapitalizacji. Na przykład, wyceniając czteromiejscowy budynek mieszkalny w konkretnym powiecie, inwestor patrzy na ostatnie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tym samym powiecie. Po obliczeniu stopy kapitalizacji inwestor może podzielić NOI nieruchomości na wynajem przez tę stopę. Na przykład nieruchomość z dochodem operacyjnym netto (NOI) w wysokości 700 000 USD i wybraną stopą kapitalizacji w wysokości 8% jest warta 8, 75 mln USD.
