Stopy procentowe, w szczególności stopy wymiany międzybankowej i bonów skarbowych, mają równie głęboki wpływ na wartość nieruchomości generujących dochód, jak na jakikolwiek inny instrument inwestycyjny. Ponieważ ich wpływ na zdolność jednostki do zakupu nieruchomości mieszkalnych (poprzez zwiększenie lub zmniejszenie kosztu kapitału hipotecznego) jest tak głęboki, wiele osób błędnie zakłada, że jedynym decydującym czynnikiem przy wycenie nieruchomości jest aktualna stopa oprocentowania kredytu hipotecznego.
Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych jest tylko jednym z czynników związanych z odsetkami, wpływających na wartości nieruchomości. Ponieważ stopy procentowe wpływają również na przepływy kapitału, podaż i popyt na kapitał oraz wymagane przez inwestorów stopy zwrotu z inwestycji, stopy procentowe kształtują ceny nieruchomości na różne sposoby.
Jak stopy procentowe wpływają na wartości nieruchomości
Podstawy wyceny
Aby zrozumieć, w jaki sposób wpływane przez rząd stopy procentowe, przepływy kapitału i stopy finansowania wpływają na wartości nieruchomości, powinieneś mieć podstawową wiedzę na temat podejścia dochodowego do wartości nieruchomości. Chociaż na wartość nieruchomości ma wpływ podaż i popyt na nieruchomości w danym regionie oraz koszt odtworzenia nowych nieruchomości, podejście dochodowe jest najczęstszą techniką wyceny dla inwestorów. Podejście dochodowe zapewniane przez rzeczoznawców nieruchomości komercyjnych oraz przez ubezpieczycieli i inwestorów inwestycji zabezpieczonych nieruchomościami jest bardzo podobne do analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych przeprowadzonych na inwestycjach kapitałowych i obligacyjnych.
Mówiąc najprościej, wycena rozpoczyna się od prognozowania dochodów z nieruchomości, które przyjmują formę przewidywanych opłat za wynajem lub, w przypadku hoteli, przewidywanego obłożenia pomnożonego przez średni koszt na pokój. Następnie, biorąc wszystkie koszty na poziomie nieruchomości, w tym koszty finansowania, analityk uzyskuje dochód operacyjny netto (NOI) lub przepływy pieniężne pozostałe po wszystkich kosztach operacyjnych.
Po odjęciu wszystkich kosztów kapitałowych, a także kapitału inwestycyjnego w celu utrzymania lub naprawy nieruchomości i innych wydatków niezwiązanych z nieruchomościami od NOI, wynikiem jest przepływ pieniężny netto (NCF). Ponieważ nieruchomości zwykle nie zatrzymują środków pieniężnych ani nie mają określonej polityki dywidendowej, NCF równa się środkom pieniężnym dostępnym dla inwestorów i jest tym samym, co środki pieniężne z dywidend, które są wykorzystywane do wyceny kapitału lub inwestycji o stałym dochodzie. Kapitalizując dywidendy lub dyskontując strumień przepływów pieniężnych (w tym dowolną wartość rezydualną) za dany okres inwestycyjny, ustala się wartość nieruchomości.
Przepływy kapitałowe
Stopy procentowe mogą znacząco wpływać na koszty finansowania i oprocentowanie kredytów hipotecznych, co z kolei wpływa na koszty na poziomie nieruchomości, a tym samym wpływa na wartości. Podaż i popyt na kapitał i konkurencyjne inwestycje mają jednak największy wpływ na wymagane stopy zwrotu (RROR) i wartości inwestycji. Ponieważ Zarząd Rezerwy Federalnej odwrócił uwagę od polityki pieniężnej i bardziej skupił się na zarządzaniu stopami procentowymi jako sposobem stymulowania gospodarki lub powstrzymania inflacji, jej polityka wpłynęła bezpośrednio na wartość wszystkich inwestycji.
Wraz ze spadkiem kursów międzybankowych zmniejsza się koszt funduszy, a fundusze napływają do systemu; i odwrotnie, gdy stopy rosną, dostępność funduszy maleje. Jeśli chodzi o nieruchomości, zmiany w oprocentowaniu pożyczek międzybankowych zwiększają lub zmniejszają kapitał dostępny na inwestycje. Wysokość kapitału i koszt kapitału wpływają na popyt, ale również podaż - czyli pieniądze dostępne na zakup i rozwój nieruchomości. Na przykład, gdy dostępność kapitału jest niewielka, dostawcy kapitału udzielają mniej pożyczek jako procent wartości wewnętrznej lub nie tak daleko od „stosu kapitału”. Oznacza to, że pożyczki są udzielane przy niższych wskaźnikach wartości kredytu do wartości, co zmniejsza przepływy środków pieniężnych i wartości nieruchomości.
Te zmiany w przepływach kapitałowych mogą również mieć bezpośredni wpływ na dynamikę podaży i popytu na nieruchomości. Koszt kapitału i dostępność kapitału wpływają na podaż, zapewniając dodatkowy kapitał na rozwój nieruchomości; wpływają również na populację potencjalnych nabywców szukających ofert. Te dwa czynniki współdziałają w celu ustalenia wartości właściwości.
Stawki dyskontowe
Najbardziej widoczny wpływ stóp procentowych na wartości nieruchomości można zaobserwować w wyprowadzaniu stóp dyskontowych lub kapitalizacyjnych. Stopę kapitalizacji można postrzegać jako wymaganą przez inwestora stopę dywidendy, podczas gdy stopa dyskontowa jest równa wymaganiom całkowitego zwrotu inwestora. K zwykle oznacza RROR, podczas gdy stopa kapitalizacji jest równa (Kg), gdzie g oznacza oczekiwany wzrost dochodów lub wzrost wartości kapitału.
Na każdą z tych stóp mają wpływ obowiązujące stopy procentowe, ponieważ są one równe stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko . Dla większości inwestorów stopa wolna od ryzyka to stopa amerykańskich obligacji skarbowych; gwarantowane przez rząd federalny, są uważane za wolne od ryzyka, ponieważ prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania jest tak niskie. Ponieważ inwestycje o wyższym ryzyku muszą osiągnąć proporcjonalnie wyższy zwrot w celu zrekompensowania dodatkowego ponoszonego ryzyka, określając stopy dyskontowe i stopy kapitalizacji, inwestorzy dodają premię za ryzyko do stopy wolnej od ryzyka, aby określić zwroty skorygowane o ryzyko niezbędne dla każdej rozważanej inwestycji.
Ponieważ K (stopa dyskontowa) jest równa stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko, stopa kapitalizacji jest równa stopie wolnej od ryzyka powiększonej o premię za ryzyko, pomniejszoną o oczekiwany wzrost (g) dochodu. Chociaż premie za ryzyko różnią się w zależności od podaży i popytu oraz innych czynników ryzyka na rynku, stopy dyskontowe będą się różnić w zależności od składających się na nie zmian stóp procentowych. Gdy rosną wymagane zwroty z inwestycji konkurencyjnych lub zastępczych, wartości nieruchomości spadają; i odwrotnie, gdy spadają stopy procentowe, rosną ceny nieruchomości.
Dolna linia
Ważne jest, aby skupić się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na ceny nieruchomości. Jeśli jesteś potencjalnym właścicielem domu lub inwestora w nieruchomości, łatwym sposobem na zbadanie bieżących stóp procentowych jest skorzystanie z kalkulatora hipotecznego.
To powiedziawszy, należy zauważyć, że zmiany stóp procentowych wpływają na wiele aspektów nieruchomości. Poza ceną nowego domu stopy procentowe wpływają również na dostępność kapitału i popyt na inwestycje. Te przepływy kapitału wpływają na podaż i popyt na nieruchomości, aw rezultacie wpływają na ceny nieruchomości.
Stopy procentowe również wpływają na zwrot z inwestycji zastępczych i zmiany cen, aby pozostały zgodne z nieodłącznym ryzykiem inwestycji w nieruchomości. Te zmiany w wymaganych stopach zwrotu dla nieruchomości również różnią się w okresach destabilizacji na rynkach kredytowych. Ponieważ inwestorzy przewidują większą zmienność przyszłych stóp lub wzrost ryzyka, premie za ryzyko zwiększają się, wywierając silniejszą presję na obniżanie cen nieruchomości.
