Spis treści
- Co to jest dźwignia finansowa?
- Sposoby dostępu do dźwigni finansowej
- Przykład dźwigni finansowej
- Niebezpieczeństwa dźwigni
- Wady wykorzystujące wiele właściwości
- Unikanie ryzyka dźwigni
- Dolna linia
Inwestowanie w nieruchomości stało się popularnym sposobem dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Wszędzie, gdzie spojrzymy, stale przypominamy sobie o korzyściach z zakupu nieruchomości, z wielu informacji o seminariach dotyczących nieruchomości lub z domowych pokazów, które przedstawiają niewiarygodną wartość zarządzania lub przerzucania nieruchomości na wynajem.
Ale to nie jest takie proste. W końcu kupno wynajmowanej nieruchomości nie jest jak inwestowanie w akcje - nie można po prostu trochę odłożyć tu i tam i zostać właścicielem nieruchomości. Potrzebujesz kapitału, aby dokonać tego zakupu. Proces ten może być często długi i przeciągnięty. Nie wspominając o wszystkich związanych z tym ryzykach, zwłaszcza jeśli nie przeprowadzasz badań. Ale czy istnieje sposób na wejście na rynek poprzez zwiększenie wartości netto? Spróbuj użyć dźwigni na swoją korzyść. W ten sposób możesz zaoszczędzić niewiele pieniędzy lub użyć długu, aby uzyskać zwrot.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak wykorzystać dźwignię, aby zwiększyć wartość netto nieruchomości, a także niektóre związane z tym ryzyko. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Śledzenie wartości netto Investopedia.)
Kluczowe dania na wynos
- Dźwignia finansowa korzysta z pożyczonego kapitału lub długu w celu zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji. W nieruchomościach najczęstszym sposobem na wykorzystanie inwestycji są środki własne lub hipoteka. Dźwignia finansowa działa na Twoją korzyść, gdy wartość nieruchomości rośnie, ale może również prowadzić do strat, jeśli wartości spadną. Unikaj zwiększania ryzyka, podejmując rozsądne decyzje inwestycyjne i rozliczając spłatę kredytu hipotecznego, wolnych miejsc pracy i trudną gospodarkę.
Co to jest dźwignia finansowa?
Dźwignia finansowa polega na wykorzystaniu różnych instrumentów finansowych lub pożyczonego kapitału - innymi słowy, długu - w celu zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji. Jest powszechnie stosowany zarówno na Wall Street, jak i Main Street, gdy mówi się o rynku nieruchomości. Dźwignia finansowa jest techniką stosowaną zarówno przez ludzi, jak i firmy, w celu zwiększenia potencjału zwrotu, przy równoczesnym zwiększeniu ujemnego ryzyka związanego z ryzykiem, jeśli coś się nie uda.
Podczas gdy potencjał dobrego zwrotu jest możliwy - podobnie jak w przypadku wzrostu cen nieruchomości - użycie dźwigni może być obosiecznym mieczem. Jest tak, ponieważ może również prowadzić do strat, jeśli inwestycja ruszy w przeciwnym kierunku. W przypadku cen nieruchomości straty występują, gdy ceny spadają.
Sposoby dostępu do dźwigni finansowej
Najłatwiejszym sposobem uzyskania dostępu do dźwigni finansowej jest wykorzystanie własnych pieniędzy. W przypadku kredytu hipotecznego standardowa 20% zaliczka zapewnia 100% wartości domu, w którym chcesz mieszkać. Niektóre programy finansowania pozwalają na obniżenie jeszcze mniej pieniędzy.
Dźwignia finansowa: Zwiększenie wartości netto nieruchomości
Przykład dźwigni finansowej
Rozważ wspólny wymóg zakupu nieruchomości w postaci 20% zaliczki. To 100 000 USD w nieruchomości o wartości 500 000 USD. Odkładając tylko 20% pieniędzy i pożyczając resztę, kupujący zasadniczo wykorzystuje stosunkowo niewielki procent swoich funduszy własnych na zakup. Dlatego większość pochodzi od pożyczkodawcy. Dlatego inwestorzy nieruchomości często określają pozostałe 80% ceny zakupu jako pieniądze innych osób.
Załóżmy, że nieruchomość docenia w wysokości 5% rocznie. Oznacza to, że wartość netto pożyczkobiorcy rośnie do 525 000 USD w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Porównując ten zysk z zyskiem z zakupu dokonanego wprost, bez pożyczki, podkreśla tę wartość strategii dźwigni. Na przykład ten sam kredytobiorca mógł wykorzystać 100 000 USD na opłacony w całości zakup nieruchomości o wartości 100 000 USD.
Przy takim samym współczynniku aprecjacji wynoszącym 5% wartość netto nabywcy z zakupu nieruchomości o wartości 100 000 USD z gotówką wzrośnie o 5 000 USD w ciągu 12 miesięcy w porównaniu z 25 000 USD w przypadku droższej nieruchomości. Różnica w wysokości 20 000 USD pokazuje potencjalny wzrost wartości netto uzyskany dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej. Teraz wyobraź sobie, że 5% zyskuje co roku przez 20 lat. Z czasem stosowanie dźwigni może mieć bardzo znaczący i bardzo pozytywny wpływ na wartość netto.
Niebezpieczeństwa dźwigni
Teraz złe wieści. Wszystko to brzmi świetnie, ale ma pewną wadę. Dźwignia może działać przeciwko tobie, tak samo jak może działać na twoją korzyść. Aby pokazać, w jaki sposób, przejrzyjmy nasz wcześniejszy przykład. Jeśli wykorzystasz zaliczkę w wysokości 100 000 USD, aby kupić dom o wartości 500 000 USD, a ceny nieruchomości w Twojej okolicy spadną kolejno przez kilka lat, dźwignia działa odwrotnie. Po pierwszym roku Twoja nieruchomość o wartości 500 000 USD może być warta 475, 000 USD, jeśli amortyzacja spadnie o 5%. Jeśli ceny utrzymają się na tej samej trajektorii, Twoja nieruchomość może być warta 451 250 USD - utrata kapitału własnego w wysokości 48 750 USD.
Tak jak dźwignia może działać na twoją korzyść, może również działać przeciwko tobie.
Zgodnie z tym samym scenariuszem spadku cen o 5%, gdyby te 100 000 USD wykorzystano na zakup gotówki za 100 000 USD domu, nabywca straciłby zaledwie 5 000 USD w pierwszym roku spadku cen domu - znacznie mniej niż ten droższy dom.
Na rynkach nieruchomości, na których ceny znacznie spadają, właściciele domów mogą w końcu zarobić więcej pieniędzy niż dom jest w rzeczywistości wart. Dla inwestorów spadające ceny mogą zmniejszyć, a nawet wyeliminować zyski. Jeśli czynsze również spadną, rezultatem może być nieruchomość, której nie można wynająć po cenie, która pokryje koszt kredytu hipotecznego i inne wydatki. Jeśli planujesz zostać wynajmującym, musisz wziąć pod uwagę wiele czynników.
Wady wykorzystujące wiele właściwości
Problemy stają się jeszcze większe, gdy w grę wchodzi wiele jednostek, ponieważ inwestorzy nieruchomości komercyjnych często przeznaczają tak mało pieniędzy, jak to możliwe. Celem jest wykorzystanie swoich pieniędzy poprzez przejęcie kontroli nad 100% aktywów przy jednoczesnym obniżeniu jedynie 20% wartości. Rozważ 500 000 USD w poprzednim przykładzie. powiedzmy tylko, że to mały budynek mieszkalny. Ponieważ został zakupiony za 100 000 USD jako zaliczka, jeśli wartość budynku spadnie o 30%, nieruchomość jest warta zaledwie 350 000 USD, ale inwestor nadal musi zapłacić odsetki i kwotę główną od pełnej kwoty 400 000 USD pożyczki.
Jeśli kwota, którą inwestor uzyska w czynszu, również spadnie, wynik może być domyślny dla nieruchomości. Jeżeli inwestor wykorzysta przepływy pieniężne z tej nieruchomości, aby spłacić hipotekę na innych nieruchomościach, utrata dochodu może wywołać efekt domina, który może zakończyć się zamknięciem całego portfela wykluczeniem jednej złej pożyczki na jedną nieruchomość.
Unikanie ryzyka dźwigni
Po zapoznaniu się z podstawami lewarowania na rynku nieruchomości, a także z niektórymi pułapkami, możesz pomyśleć, że nie można dobrze powrócić za pomocą tej techniki. Nie martw się - to tylko kwestia zdrowego rozsądku. Podobnie jak każda inwestycja, nieruchomości wiążą się z ryzykiem. Chociaż możesz wykorzystać dźwignię na swoją korzyść, jest kilka kluczowych rzeczy, które chcesz upewnić się, aby uniknąć przewagi na rynku.
Po pierwsze, nie zakładaj, co się stanie, zanim to się stanie. Nie zawsze można wykorzystać przeszłe wyniki jako wskaźnik tego, co wydarzy się w przyszłości - zwłaszcza na rynku mieszkaniowym. Jeśli zauważysz, że wartości nieruchomości wzrosły w określonym obszarze o 5% do 10% w pewnym okresie czasu, nie oznacza to, że będą kontynuować tę samą ścieżkę.
Następnie odpowiednio zaplanuj budżet i dowiedz się, w co się pakujesz. Jeśli odłożysz niższą zaliczkę, kwota pożyczki będzie wyższa. Oznacza to, że będziesz musiał dokonać większej spłaty kredytu hipotecznego. Być może będziesz musiał wziąć pod uwagę niższe wskaźniki pustostanów, trudniejszą ekonomię, złych najemców - wszystko to spadnie na ciebie. Ostatecznie nadal jesteś odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego, więc musisz upewnić się, że możesz utrzymać się na powierzchni w każdej sytuacji.
Dolna linia
Obrazy takich lewarowanych zakupów przywodzą na myśl te późno w nocy infomerciale, w których gładko mówiąci kupcy sugerują, że można zarobić miliony dolarów, kupując nieruchomości bez pieniędzy. Chociaż jest to możliwe, nie zalecamy wybrania tej trasy.
Na szczęście nie musisz. Istnieją mniej egzotyczne sposoby wykorzystania dźwigni finansowej, które umożliwiają kupowanie nieruchomości za stosunkowo niewielką kwotę - nawet bez pieniędzy. W rzeczywistości, chociaż nie uważają tego za dźwignię finansową, większość ludzi robi to, jeśli zaciąga kredyt hipoteczny przy zakupie domu. Spłacają pożyczkę przez lata lub dekady, ciesząc się z korzystania z nieruchomości. Morał tej historii jest taki, że dźwignia jest powszechnym narzędziem, które działa dobrze - gdy jest stosowane rozważnie.
