W czasach boomu mieszkaniowego w 2004 i 2005 r. Pożyczkodawcy żartowali, że „wszystko, czego potrzebujesz, aby uzyskać kredyt hipoteczny, to oddychać”. Czasy się zmieniły. Pomiędzy klęską na rynku nieruchomości a kryzysem bankowym standardy zatwierdzania kredytów znacznie zaostrzyły się. (W celu zapoznania się z treścią, spójrz na 4 kluczowe czynniki, które napędzają rynek nieruchomości .)
TUTORIAL: Wskaźniki ekonomiczne do poznania
Chociaż dziś trudniej jest zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, proces ten na wiele sposobów jest po prostu powrotem do dni boomu poprzedzającego budownictwo mieszkaniowe, kiedy to od konsumentów wymagano udowodnienia dochodów i aktywów, wykazania zdolności do spłaty pożyczki i wystarczających oszczędności na zaliczki i rezerwy gotówkowe.
Wymagania dotyczące zaliczki Dla większości kupujących minęły już dni szeroko dostępnych pożyczek bez zaliczek. W środku boomu mieszkaniowego pożyczki bez zaliczki były łatwo dostępne, ale obecnie kredyty konwencjonalne wymagają zaliczki w wysokości od 5 do 15%. Ubezpieczone przez rząd pożyczki FHA wymagają zaliczki w wysokości 3, 5% dla kwalifikujących się nabywców, ale osoby o zdolności kredytowej poniżej 580 muszą wpłacić zaliczkę w wysokości 10%. Pożyczki VA, dostępne dla członków wojska i weteranów, są dostępne bez zaliczki. Program pożyczek USDA, dostępny dla mieszkańców na wyznaczonych obszarach wiejskich, również nie oferuje pożyczek zaliczkowych. (Dowiedz się więcej o pożyczkach VA w The Unique Advantages of VA Mortgages ).
Rodzaje pożyczek Kredytobiorcy mogli ubiegać się o różne produkty hipoteczne, takie jak kredyty wyłącznie oprocentowane i opcje ARM. Chociaż pożyczki oprocentowane są dziś rzadko dostępne, opcje ARM zniknęły całkowicie. Zwykłe waniliowe pożyczki o stałym oprocentowaniu są obecnie najbardziej popularne wśród większości pożyczkobiorców, a następnie hybrydowe ARM o stałej stopie od jednego do dziesięciu lat, a następnie oprocentowanie, które dostosowuje się co roku. (o opcjach ARM w ARM Opcji: American Dream czy Mortgage Nightmare? )
Wyniki kredytowe Kredytodawcy opierają się dziś bardziej niż w przeszłości na zdolności kredytowej, aby ustalić nie tylko, czy kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego, ale także ustalić stopę procentową. Chociaż kredytodawcy są różni, większość twierdzi, że aby uzyskać kredyt konwencjonalny, wymagana jest ocena kredytowa w wysokości 680. Wymagania pożyczki FHA są nieco luźniejsze, a niektórzy pożyczkodawcy (ale nie wszyscy) zatwierdzą pożyczkę FHA dla konsumenta o zdolności kredytowej równej 620 lub niższej. Wiele z nich wymaga 640 punktów za pożyczkę FHA. Kredytobiorcy o zdolności kredytowej 720 lub 740 i wyższej prawdopodobnie zostaną zatwierdzeni, w zależności od innych warunków finansowych. Stopy procentowe są ustalane na różnych poziomach, przy czym najlepsze stopy procentowe trafiają do pożyczkobiorców o najwyższych ocenach kredytowych.
Weryfikacja W szczytowym okresie boomu mieszkaniowego wielu pożyczkodawców zaakceptowało „pożyczki bez weryfikacji dochodów / bez dokumentacji”, ale dzisiaj nie można ich znaleźć. Kredytobiorcy muszą wykazać swoje dochody za pomocą dwuletnich deklaracji podatkowych i będą potrzebować wyciągów bankowych, aby udowodnić, że mają aktywa i rezerwy gotówkowe. Pieniądze, które są wykorzystywane na zaliczki i koszty zamknięcia, muszą mieć papierową ścieżkę, która pokazuje, skąd pochodzą, ponieważ istnieją zasady dotyczące możliwości wykorzystania funduszy na prezenty.
Zatrudnienie Kilka lat temu pożyczkodawcy zatwierdzali pożyczki o „deklarowanych dochodach”, ale teraz pożyczkodawcy poświęcają czas na sprawdzenie zatrudnienia i uważnie przyglądają się stabilności zatrudnienia w ramach procesu zatwierdzania. Zezwolenia hipoteczne są znacznie trudniejsze dla osób samozatrudnionych, które muszą wykazywać stały strumień dochodów i rentowność firmy.
Wskaźniki Kolejnym bardziej restrykcyjnym ruchem dla pożyczkobiorców jest dziś stosunek zadłużenia do dochodu. W czasach luźniejszych wytycznych pożyczkodawcy chętniej zwiększali stosunek zadłużenia do dochodu nawet do 50%, jeśli kredytobiorcy zdawali się mieć możliwość spłaty pożyczki. Większość kredytodawców ogranicza teraz kredytobiorców do spłaty mieszkania w wysokości od 31 do 33% miesięcznego dochodu brutto i ogólnego zadłużenia w wysokości od 43 do 45%. Czasami wysoki wynik kredytowy lub znaczne rezerwy gotówkowe lub wysoka zaliczka pozwolą pożyczkobiorcom przekroczyć te wytyczne, ale pożyczkodawcy są znacznie mniej skłonni do zwiększania tych wskaźników niż w przeszłości.
Dodatkowe kontrole kredytowe W ramach nowych bardziej rygorystycznych wytycznych pożyczkodawcy czasami ponownie sprawdzają kredyt po zatwierdzeniu pożyczki, ale przed datą rozliczenia pożyczki, co stanowi dodatkową ochronę ich inwestycji. Pożyczkobiorcy muszą bardzo uważać, aby unikać korzystania z kart kredytowych, ubiegania się o dodatkowe kredyty lub zamiany zadań w kluczowym okresie między zatwierdzeniem pożyczki a ugodą.
Konkluzja Wszystkie te nowe zasady i zmiany w procesie hipotecznym oznaczają, że jeszcze jedna rzecz zmieniła się od czasu kryzysu bankowego: zatwierdzanie pożyczek trwa dłużej. Kredytodawcy muszą teraz dokładnie sprawdzić każdy szczegół wniosku kredytowego wraz z dokonaniem oceny, więc pożyczkobiorcy muszą być przygotowani na okres składania wniosków do rozliczenia wynoszący co najmniej 30 dni, ale często od 45 do nawet 60 dni. Chociaż może to być frustrujące, wszystko jest częścią wznowionego wysiłku pożyczkodawców, aby dokładnie sprawdzić kandydatów na pożyczki. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się również z najwyższą oceną wiarygodności kredytowej: czy można ją uzyskać? )
