Co to jest wykluczenie?
Wykluczenie jest procesem prawnym, w którym pożyczkodawca przejmuje kontrolę nad nieruchomością, eksmituje właściciela domu i sprzedaje dom, gdy właściciel domu nie jest w stanie dokonać pełnej spłaty kapitału i odsetek od swojej hipoteki, zgodnie z umową o kredyt hipoteczny.
Zrozumienie wykluczenia
Proces wykluczenia opiera się na podstawie prawnej hipoteki lub umowy powierniczej, która daje pożyczkodawcy prawo do korzystania z nieruchomości jako zabezpieczenia na wypadek, gdyby kupujący nie dotrzymał swojego zobowiązania do spłaty.
Gdy tylko pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki lub kredytu hipotecznego na czas, pożyczka staje się zaległa. Proces wykluczenia rozpoczyna się, gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się z płatności lub spóźni się z spłatą kredytu lub hipoteki. W tym momencie pożyczkodawca powiadomi właściciela domu. Trzy do sześciu miesięcy po tym, jak właściciel domu spóźni się z spłatą kredytu hipotecznego, zakładając, że kredyt hipoteczny jest nadal zaległy, a właściciel domu nie zaliczył brakujących płatności w określonym terminie karencji, pożyczkodawca zacznie wykluczać. Im dalej za pożyczkobiorcą spada, tym trudniej jest nadrobić zaległości w płatnościach, ponieważ pożyczkodawcy dodają opłaty za spóźnione płatności, często po 10–15 dniach.
Proces wykluczenia różni się w zależności od państwa
Każde państwo ma swoje przepisy regulujące proces wykluczenia, w tym zawiadomienia, które pożyczkodawca musi opublikować publicznie, opcje właściciela domu dotyczące doprowadzenia bieżącej pożyczki i uniknięcia wykluczenia, a także harmonogram i proces sprzedaży nieruchomości.
Zamknięcie dostępu do rynku, podobnie jak w przypadku faktycznego zajęcia przez pożyczkodawcę nieruchomości, jest zazwyczaj ostatnim krokiem po długim procesie poprzedzającym zamknięcie dostępu do rynku, który może obejmować kilka alternatyw dla wykluczenia, w tym wiele, które mogą pośredniczyć w negatywnych konsekwencjach wykluczenia zarówno dla nabywcy, jak i sprzedawca. Podobnie jak w przypadku wykluczenia, państwa mają swoje prawa do obsługi tego procesu.
W 22 stanach - w tym na Florydzie, Illinois i Nowym Jorku - sądowe zamknięcie jest normą, co oznacza, że pożyczkodawca musi przejść przez sądy, aby uzyskać pozwolenie na zamknięcie, dowodząc, że kredytobiorca popełnił przestępstwo. Jeśli wykluczenie zostanie zatwierdzone, lokalny szeryf wystawia licytację nieruchomości temu, który zaoferuje najwyższą cenę, aby spróbować odzyskać to, co bank jest winien, lub bank staje się właścicielem i sprzedaje nieruchomość tradycyjną drogą, aby odzyskać jej stratę. Zdaniem Mortgage Bankers Association cały proces sądowego zamknięcia dostępu do rynku, od pierwszej pożyczkobiorcy, od pominięcia płatności poprzez sprzedaż domu przez pożyczkodawcę, trwa zwykle od 480 do 700 dni.
Pozostałe 28 stanów - w tym Arizona, Kalifornia, Georgia i Teksas - stosują przede wszystkim pozasądowe zamknięcie dostępu do rynku, zwane również potęgą sprzedaży, która jest zwykle szybsza i nie przechodzi przez sądy, chyba że właściciel domu pozwie pożyczkodawcę.
W niektórych przypadkach, aby uniknąć wykluczenia nieruchomości z domu, pożyczkodawcy dokonają korekt w harmonogramie spłat pożyczkobiorcy, aby mógł on pozwolić sobie na płatności i tym samym zachować własność. Ta sytuacja jest znana jako specjalna forbearance lub modyfikacja kredytu hipotecznego.
Konsekwencje wykluczenia
Jeśli nieruchomość nie sprzedaje się na aukcji wykluczenia lub jeśli w inny sposób nigdy nie została przeprowadzona, pożyczkodawcy - często banki - zazwyczaj przejmują własność nieruchomości i mogą dodać ją do skumulowanego portfela wykluczonych nieruchomości, zwanego także nieruchomościami (REO). Wykluczone nieruchomości są zazwyczaj łatwo dostępne na stronach internetowych banków. Takie nieruchomości mogą być atrakcyjne dla inwestorów nieruchomości, ponieważ w niektórych przypadkach banki sprzedają je z dyskontem do ich wartości rynkowej, co z kolei negatywnie wpływa na kredytodawcę.
W przypadku kredytobiorcy wykluczenie może pozostać w raporcie kredytowym przez siedem lat. Wpływ wykluczenia na wynik FICO zmniejsza się jednak z czasem w przeliczeniu na FICO.
