DEFINICJA Zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest podejściem do wyceny inwestycji poprzez oszacowanie kwoty wygenerowanego pieniądza oraz uwzględnienie kosztu kapitału i krańcowej stopy podatkowej inwestora. Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są podobne do prostych zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF), ale uwzględniane są również implikacje podatkowe.
PRZEŁAMANIE Zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu stosowana jest głównie przy wycenie nieruchomości w celu ustalenia, czy dana nieruchomość może być dobrą inwestycją. Korzystając z tej metody wyceny, inwestorzy muszą wziąć pod uwagę amortyzację, grupę podatkową podmiotu, który będzie właścicielem nieruchomości oraz wszelkie odsetki. Jest to obliczenie przepływów pieniężnych netto z nieruchomości po uwzględnieniu podatków i kosztów finansowania każdego roku. Przepływy pieniężne są dyskontowane według wymaganej stopy zwrotu inwestora w celu ustalenia bieżącej wartości przepływów pieniężnych po opodatkowaniu. Jeśli bieżąca wartość przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest wyższa niż koszt inwestycji, inwestycja może być warta podjęcia.
Ponieważ zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są obliczane po opodatkowaniu, w celu ustalenia obciążenia podatkowego należy zastosować amortyzację, nawet jeśli nie jest to rzeczywisty przepływ pieniężny. Amortyzacja jest kosztem niepieniężnym, który zmniejsza podatki i zwiększa przepływy pieniężne. Zwykle jest odejmowany od dochodu operacyjnego netto w celu uzyskania dochodu netto po opodatkowaniu, a następnie dodawany z powrotem, aby odzwierciedlić pozytywny wpływ, jaki wywiera na przepływy pieniężne po opodatkowaniu.
Ponieważ istnieje wiele różnych metod wyceny inwestycji w nieruchomości, a każda metoda ma swoje wady, inwestorzy nie powinni podejmować decyzji wyłącznie na podstawie zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu. Aby zbadać wartość nieruchomości z wielu perspektyw, możesz również użyć innych metod wyceny nieruchomości, takich jak metoda kosztowa, metoda porównywania sprzedaży (SCA), metoda dochodowa.
Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu można wykorzystać do obliczenia wskaźnika rentowności, który ocenia stosunek między kosztami i korzyściami proponowanego projektu lub inwestycji. Wskaźnik rentowności lub stosunek korzyści do kosztów oblicza się, dzieląc wartość bieżącą zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu przez koszt inwestycji. Ogólna zasada zakłada, że projekt o współczynniku rentowności równym lub większym niż jeden jest potencjalnie opłacalną okazją do inwestycji. Innymi słowy, jeśli bieżąca wartość przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest równa lub wyższa niż koszt projektu, przedsięwzięcie może być warte podjęcia.
Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są również wykorzystywane do obliczenia prostego okresu zwrotu i zdyskontowanego okresu zwrotu inwestycji, umożliwiając inwestorowi określenie czasu potrzebnego na odzyskanie przez projekt kwoty początkowej.
