Ponieważ nieruchomości stanowią stałą część macierzy alokacji kapitału zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i detalicznych, fundusze nieruchomości odnotowują ostatnio wzrost. Ze względu na kapitałochłonny charakter inwestowania w nieruchomości, wymóg aktywnego zarządzania, a także wzrost globalnych możliwości w zakresie nieruchomości, instytucje poszukujące skutecznego zarządzania aktywami stopniowo przechodzą na fundusze funduszy nieruchomości.
To samo dotyczy inwestorów detalicznych, którzy obecnie korzystają z dostępu do znacznie większego wyboru funduszy wspólnego inwestowania w nieruchomości niż wcześniej, umożliwiając efektywną alokację kapitału i dywersyfikację. Jak każdy inny sektor inwestycyjny, nieruchomości mają swoje zalety i wady. Należy to jednak wziąć pod uwagę w przypadku większości portfeli inwestycyjnych, a fundusze powiernicze na rynku nieruchomości (REIT) i fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości postrzegane są jako prawdopodobnie najlepsze metody wypełnienia tej alokacji.
Nieruchomości dla inwestorów instytucjonalnych
Inwestycje w nieruchomości od dawna są zdominowane przez dużych graczy: fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i inne duże instytucje finansowe. Dzięki globalizacji inwestowania w nieruchomości i pojawieniu się nowych możliwości offshore, zarówno pozwalających na większą dywersyfikację, jak i potencjał zwrotu, stałe miejsce na nieruchomości w alokacji portfela instytucjonalnego rozwija się jako trend.
Stała alokacja kapitału nieruchomości wiąże się z pewnymi przeszkodami. Przede wszystkim jest to kapitałochłonne. W przeciwieństwie do akcji, które można nabywać w małych przyrostach, inwestycje w nieruchomości komercyjne wymagają stosunkowo dużych kwot, a bezpośrednie inwestycje często skutkują wyboistymi portfelami i nadmiernym ryzykiem w obu lokalizacjach lub rodzajach nieruchomości. Nieruchomości wymagają również aktywnego zarządzania, które jest pracochłonne. Zarządzanie alokacją nieruchomości wymaga znacznych zasobów w porównaniu z tradycyjnymi inwestycjami. W wyniku tych problemów, mających na celu zwiększenie wydajności zarządzania i dystrybucji kapitału, instytucje dążą do funduszy nieruchomościowych i funduszy funduszy. Te same zalety mogą być osiągnięte przez inwestorów detalicznych za pośrednictwem REIT, funduszy giełdowych REIT (ETF) i funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości.
Inwestorzy Detaliczni
Oto kilka sposobów, dzięki którym inwestorzy indywidualni mogą uzyskać dostęp do potencjału zwrotu nieruchomości i uzyskać ekspozycję na klasę aktywów.
Inwestycje bezpośrednie
Strategia ta dotyczy inwestorów bezpośrednio wybierających określone nieruchomości. Ogromną zaletą tej strategii jest kontrola. Bezpośrednia własność nieruchomości pozwala na opracowanie i realizację strategii, a także bezpośredni wpływ na zwrot. Jednak bezpośrednie inwestycje bardzo utrudniają stworzenie dobrze zdywersyfikowanego portfela nieruchomości. W przypadku większości inwestorów detalicznych przydział nieruchomości nie jest wystarczająco duży, aby umożliwić zakup wystarczającej liczby nieruchomości w celu prawdziwej dywersyfikacji; zwiększa także ekspozycję na lokalny rynek nieruchomości, a także ryzyko związane z nieruchomościami.
Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT)
Akcje REIT reprezentują akcje spółek prywatnych i publicznych w spółkach o strukturze trustów inwestujących w nieruchomości, hipoteki lub inne inwestycje zabezpieczone na rynku nieruchomości. REIT zwykle posiadają i prowadzą nieruchomości. Mogą to być nieruchomości mieszkalne wielorodzinne, centra handlowe zakotwiczone w sklepach spożywczych, lokalne nieruchomości handlowe i centra rozrywkowe, centra handlowe, powierzchnie handlowe i hotele.
Fundusze powiernicze na rynku nieruchomości są zarządzane przez zarząd, który podejmuje decyzje dotyczące zarządzania inwestycjami w imieniu trustu. REIT płacą niewielki lub żaden federalny podatek dochodowy, o ile wypłacają 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu jako dywidendy dla akcjonariuszy. Mimo że korzyść podatkowa zwiększa przepływy pieniężne po opodatkowaniu, niezdolność REIT do zatrzymania środków pieniężnych może znacznie zahamować wzrost i długoterminową aprecjację. Oprócz korzyści podatkowych, REIT zapewniają wiele takich samych zalet i wad jak akcje.
Menedżerowie REIT zapewniają strategiczną wizję i podejmują decyzje związane z inwestycjami i nieruchomościami, tym samym rozwiązując problemy związane z zarządzaniem dla inwestorów. Największymi wadami REIT dla inwestorów detalicznych są trudności w inwestowaniu przy ograniczonym kapitale oraz znaczna wiedza na temat aktywów i analizy niezbędne do ich wyboru i prognozowania ich wyników.
Inwestycje w REIT mają znacznie wyższą korelację z całym rynkiem akcji niż w przypadku bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, co prowadzi do pogorszenia ich cech dywersyfikacyjnych. Zmienność na rynku REIT była również wyższa niż na rynku nieruchomości bezpośrednich. Wynika to z wpływu sił makroekonomicznych na wartości REIT oraz z faktu, że zapasy REIT są stale wyceniane, podczas gdy na bezpośredni rynek nieruchomości większy wpływ mają lokalne rynki nieruchomości, a wyceniana jest metodą wyceny, która ma tendencję do płynnego zwrotu z inwestycji.
Fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości
Prawdziwe fundusze inwestycyjne inwestują przede wszystkim w akcje REIT i spółki zarządzające nieruchomościami. Zapewniają one możliwość uzyskania zróżnicowanej ekspozycji na nieruchomości przy użyciu stosunkowo niewielkiej kwoty kapitału. W zależności od strategii i celów dywersyfikacji zapewniają inwestorom znacznie szerszy wybór aktywów, niż można to zrobić, kupując same akcje REIT, a także zapewniają elastyczność łatwego przenoszenia z jednego funduszu do drugiego. Elastyczność jest również korzystna dla inwestora funduszu wspólnego inwestowania ze względu na względną łatwość nabywania i zbywania aktywów na systematycznej i regulowanej giełdzie, w przeciwieństwie do bezpośredniego inwestowania, które jest uciążliwe i kosztowne. Bardziej spekulacyjni inwestorzy mogą taktycznie przeważyć niektóre nieruchomości lub ekspozycje regionalne, aby zmaksymalizować zwrot.
Stworzenie ekspozycji na szeroką bazę funduszy wspólnego inwestowania może również zmniejszyć koszty transakcji i prowizje związane z zakupem poszczególnych akcji REIT. Kolejną znaczącą zaletą dla inwestorów detalicznych są informacje analityczne i badawcze przekazywane przez fundusze na temat nabytych aktywów, a także perspektywa kierownictwa dotycząca rentowności i wyników nieruchomości, zarówno jako konkretnych inwestycji, jak i klasy aktywów.
Inwestorzy bez chęci, wiedzy lub kapitału do zakupu gruntów lub nieruchomości we własnych funduszach nieruchomości pozwalają na udział w dochodach i potencjale długoterminowego wzrostu nieruchomości. Chociaż fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości przynoszą płynność tradycyjnie niepłynnej klasie aktywów, naysayers uważają, że nie mogą się równać z bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości.
Własność domu
Wielu inwestorów detalicznych, którzy nie rozważyli alokacji nieruchomości dla swoich portfeli inwestycyjnych, nie zdaje sobie sprawy, że może już inwestować w nieruchomości poprzez posiadanie domu. Nie tylko mają już ekspozycję na nieruchomości, ale większość z nich podejmuje dodatkowe ryzyko finansowe, mając hipotekę mieszkaniową. W większości przypadków ta ekspozycja była korzystna, pomagając wielu zgromadzić kapitał wymagany na emeryturę.
Dolna linia
Chociaż inwestorzy indywidualni mogą i powinni brać pod uwagę własność domów przy dokonywaniu alokacji portfela, można również rozważyć dodatkowe, bardziej płynne inwestycje w nieruchomości. Dla tych, którzy posiadają wymagane umiejętności handlowe i kapitał, inwestowanie w REIT zapewnia dostęp do niektórych korzyści płynących z inwestowania w nieruchomości bez konieczności bezpośredniego posiadania. Dla innych, którzy rozważają mniejszą alokację lub dla tych, którzy nie chcą być osiodłani wyborem aktywów, ale wymagają maksymalnej dywersyfikacji, właściwym wyborem byłyby fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości.
