Spis treści
- Kiedy unikać PMI
- Jak uniknąć płacenia PMI
- Dolna linia
Przed zakupem domu najlepiej jest zaoszczędzić wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę w wysokości 20%. Jeśli nie możesz, to bezpiecznie założyć, że pożyczkodawca zmusi cię do zabezpieczenia prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) przed podpisaniem pożyczki, jeśli zaciągasz tradycyjną hipotekę. Celem ubezpieczenia jest ochrona firmy hipotecznej w przypadku niewywiązania się z noty.
FHA ma podobny wymóg dotyczący składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego dla osób zaciągających kredyty hipoteczne FHA, z nieco innymi zasadami. Ten artykuł dotyczy PMI, ale powody, dla których należy go unikać, dotyczą obu rodzajów pożyczek.
PMI to świetny sposób na zakup domu bez konieczności oszczędzania na zaliczkę. Czasami jest to jedyna opcja dla nowych nabywców domów. Istnieją jednak dobre powody, dla których powinieneś starać się unikać potrzeby korzystania z PMI. Oto sześć, wraz z możliwym sposobem dla osób bez 20% zaliczki na całkowite ominięcie go.
Kluczowe dania na wynos
- Celem ubezpieczenia PMI jest ochrona firmy hipotecznej w przypadku niewywiązania się z noty. Istnieją jednak dobre powody, dla których powinieneś starać się unikać potrzeby korzystania z PMI. W niektórych okolicznościach można uniknąć PMI poprzez zastosowanie hipoteki typu piggyback.
6 powodów, dla których należy unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego
Sześć dobrych powodów, aby unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego
- Koszt - PMI zazwyczaj kosztuje od 0, 5% do 1% całej kwoty pożyczki w skali rocznej. Oznacza to, że możesz zapłacić nawet 1000 USD rocznie - lub 83, 33 USD miesięcznie - za pożyczkę w wysokości 100 000 USD, przy założeniu 1% opłaty PMI. Jednak według Zillow mediana ceny detalicznej domów w USA wynosi 285 000 USD (według stanu na grudzień 2019 r.), Co oznacza, że rodziny mogą wydawać na ubezpieczenie około 3420 USD rocznie. To tyle, co płatność za mały samochód! Już nie można odliczyć - do 2017 r. PMI nadal podlegało odliczeniu od podatku, ale tylko wtedy, gdy skorygowany dochód brutto podatnika w związku małżeńskim był niższy niż 110 000 USD rocznie. Oznaczało to, że wiele rodzin o podwójnych dochodach pozostawiono na lodzie. Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2017 r. Całkowicie zakończyła odliczanie składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, obowiązująca w 2018 r. Twoi spadkobiercy nic nie otrzymują - większość właścicieli domów słyszy słowo „ubezpieczenie” i zakłada, że ich małżonek lub dzieci otrzymają jakąś rekompensatę pieniężną, jeśli umierają, co nie jest prawdą. Instytucja pożyczająca jest jedynym beneficjentem każdej takiej polityki, a wpływy są wypłacane bezpośrednio pożyczkodawcy (nie pośrednio najpierw spadkobiercom). Jeśli chcesz chronić swoich spadkobierców i zapewnić im pieniądze na pokrycie kosztów utrzymania po śmierci, musisz uzyskać oddzielną polisę ubezpieczeniową. Nie daj się zwieść myśleniu, że PMI pomoże każdemu oprócz twojego pożyczkodawcy hipotecznego. Rozdawanie pieniędzy - Homebuyers, którzy odłożyli mniej niż 20% ceny sprzedaży, będą musieli płacić PMI, dopóki całkowity kapitał domu nie osiągnie 20%. Może to potrwać lata, a to oznacza dużo pieniędzy, które dosłownie rozdajesz. Aby umieścić koszt w lepszej perspektywie, jeśli para, która jest właścicielem domu o wartości 250 000 USD, zamiast tego weźmie 208 USD miesięcznie, wydaje na PMI i zainwestuje go w fundusz wspólnego inwestowania, który osiąga 8% rocznej skumulowanej stopy zwrotu, pieniądze te wzrośnie do 37 707 USD (zakładając, że nie pobrano podatków) w ciągu 10 lat. Trudne do anulowania - jak wspomniano powyżej, zwykle, gdy Twój kapitał przekracza 20%, nie musisz już płacić PMI. Jednak wyeliminowanie miesięcznego obciążenia nie jest tak łatwe, jak zwykłe nie wysyłanie płatności. Wielu kredytodawców wymaga sporządzenia pisma z prośbą o anulowanie PMI i nalegania na formalną ocenę domu przed jego anulowaniem. Podsumowując, może to potrwać kilka miesięcy, w zależności od pożyczkodawcy, podczas którego PMI nadal musi być zapłacony. Płatność trwa i trwa - ostatnią kwestią, o której warto wspomnieć, jest to, że niektórzy pożyczkodawcy wymagają utrzymania umowy PMI na wyznaczony okres. Tak więc, nawet jeśli osiągnąłeś próg 20%, nadal możesz być zobowiązany do płacenia za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Przeczytaj dokładny wydruk umowy PMI, aby ustalić, czy tak jest w Twoim przypadku.
PMI nie jest automatycznie anulowane, dopóki twoje equity nie osiągnie 22%.
Jak uniknąć płacenia PMI
W niektórych okolicznościach można uniknąć PMI, stosując hipotekę typu piggyback. Działa to w ten sposób: jeśli chcesz kupić dom za 200 000 $, ale zaoszczędzić tylko wystarczającą ilość pieniędzy na 10% zaliczki, możesz zawrzeć tak zwaną umowę 80/10/10. Weźmiesz jedną pożyczkę na łączną kwotę 80% całkowitej wartości nieruchomości lub 160 000 USD, a następnie drugą pożyczkę, zwaną piggyback, na kwotę 20 000 USD (lub 10% wartości). Wreszcie, w ramach transakcji, odkładasz ostatnie 10% lub 20 000 $.
Dzieląc pożyczki, możesz być w stanie odliczyć odsetki od obu z nich i całkowicie uniknąć PMI. Oczywiście jest haczyk. Bardzo często warunki pożyczki typu piggyback są ryzykowne. Wiele z nich jest pożyczkami o zmiennym oprocentowaniu, zawierają rezerwy balonowe lub są spłacane w ciągu 15 lub 20 lat (w przeciwieństwie do bardziej standardowych kredytów hipotecznych na 30 lat). (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego - PMI”)
Dolna linia
PMI jest drogi. O ile nie uważasz, że w ciągu kilku lat będziesz w stanie uzyskać 20% kapitału własnego domu, prawdopodobnie warto poczekać, aż będziesz w stanie dokonać większej zaliczki lub rozważyć tańszy dom, co spowoduje obniżenie o 20% płatność bardziej przystępna.
