Nieruchomości stanowią znaczną część bogactwa większości ludzi, a dotyczy to w szczególności wielu właścicieli domów w Stanach Zjednoczonych. Według najnowszego badania finansów konsumenckich przeprowadzonego przez Rezerwę Federalną, 65, 2% amerykańskich rodzin posiada własne główne miejsce zamieszkania. Wielkość i skala rynku nieruchomości sprawiają, że jest to atrakcyjny i lukratywny sektor dla wielu inwestorów. W tym artykule przyjrzymy się niektórym głównym czynnikom wpływającym na rynek nieruchomości i różnorodność dostępnych inwestycji.
TUTORIAL: Badanie inwestycji w nieruchomości
4 kluczowe czynniki napędzające rynek nieruchomości
Czynniki wpływające na nieruchomości
Dane demograficzne
Dane demograficzne to dane opisujące skład populacji, takie jak wiek, rasa, płeć, dochód, wzorce migracji i wzrost populacji. Te statystyki są często pomijanym, ale znaczącym czynnikiem, który wpływa na wycenę nieruchomości i na jakiego rodzaju nieruchomości jest popyt. Duże zmiany demograficzne narodu mogą mieć duży wpływ na trendy na rynku nieruchomości od kilku dziesięcioleci.
Na przykład wyżu demograficznego urodzonych w latach 1945–1964 są przykładem trendu demograficznego, który może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Przejście tych wyżu demograficznego na emeryturę jest jednym z bardziej interesujących trendów pokoleniowych w ostatnim stuleciu, a przejście na emeryturę tych wyżu demograficznego, które rozpoczęło się w 2010 r., Z pewnością zostanie zauważone na rynku przez dziesięciolecia.
Istnieje wiele sposobów, w jakie tego rodzaju zmiana demograficzna może wpłynąć na rynek nieruchomości, ale dla inwestora kluczowe pytania mogą być następujące: i) Jak wpłynęłoby to na popyt na drugie domy w popularnych obszarach wakacyjnych, gdy coraz więcej osób zaczyna przechodzić na emeryturę ? Lub ii) Jak wpłynęłoby to na popyt na większe domy, gdyby dochody były mniejsze i wszystkie dzieci się wyprowadziły? Te i inne pytania mogą pomóc inwestorom zawęzić rodzaj i lokalizację potencjalnie pożądanych inwestycji w nieruchomości na długo przed rozpoczęciem trendu.
Stopy procentowe
Stopy procentowe mają również duży wpływ na rynki nieruchomości. Jeśli rozważasz zakup domu z hipoteką, warto sprawdzić stopy procentowe za pomocą kalkulatora hipotecznego. Zmiany stóp procentowych mogą znacznie wpłynąć na zdolność osoby do zakupu nieruchomości mieszkalnej. Jest tak, ponieważ im niższe są stopy procentowe, tym niższy będzie koszt uzyskania kredytu hipotecznego na zakup domu, co powoduje wzrost popytu na nieruchomości, co ponownie podnosi ceny.
Należy zauważyć, że wraz ze wzrostem stóp procentowych rośnie koszt uzyskania kredytu hipotecznego, obniżając w ten sposób popyt i ceny nieruchomości. Jednak patrząc na wpływ stóp procentowych na inwestycje kapitałowe, takie jak trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT), a nie na nieruchomości mieszkalne, związek ten można traktować jako podobny do stosunku obligacji do stóp procentowych. Kiedy stopy procentowe spadają, wartość obligacji rośnie, ponieważ jej stopa kuponowa staje się bardziej pożądana, a gdy stopy procentowe rosną, wartość obligacji maleje. Podobnie, gdy stopa procentowa spada na rynku, wysokie zyski REIT stają się bardziej atrakcyjne, a ich wartość rośnie. Kiedy stopy procentowe rosną, rentowność REIT staje się mniej atrakcyjna i obniża ich wartość. (Aby dowiedzieć się więcej o tych efektach, zobacz Jak stopy procentowe wpływają na wartości nieruchomości ).
Gospodarka
Kolejnym kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest ogólny stan gospodarki. Jest to na ogół mierzone za pomocą wskaźników ekonomicznych, takich jak PKB, dane o zatrudnieniu, działalność produkcyjna, ceny towarów itp. Mówiąc ogólnie, gdy gospodarka jest w spowolnieniu, podobnie jak nieruchomości.
Jednak cykliczność gospodarki może mieć różny wpływ na różne rodzaje nieruchomości. Na przykład, jeśli REIT ma większy procent swoich inwestycji w hotele, zwykle odczuje to pogorszenie koniunktury gospodarczej niż REIT, który zainwestował w budynki biurowe. Hotele są formą nieruchomości, która jest bardzo wrażliwa na działalność gospodarczą ze względu na rodzaj struktury najmu nieodłącznie związany z działalnością. Wynajęcie pokoju hotelowego może być traktowane jako forma najmu krótkoterminowego, którego klienci hotelowi mogą łatwo uniknąć, gdyby gospodarka źle sobie radziła. Z drugiej strony najemcy biurowi zazwyczaj mają umowy najmu długoterminowego, których nie można zmienić w czasie spowolnienia gospodarczego. Tak więc, chociaż powinieneś być świadomy części cyklu, w której znajduje się gospodarka, powinieneś także być świadomy wrażliwości nieruchomości na cykl gospodarczy.
Polityka rządu / subwencje
Ustawodawstwo to także kolejny czynnik, który może mieć znaczny wpływ na popyt na nieruchomości i ceny. Ulgi podatkowe, odliczenia i subsydia to tylko niektóre ze sposobów, w jakie rząd może tymczasowo zwiększyć popyt na nieruchomości, o ile istnieją. Świadomość aktualnych zachęt rządowych może pomóc Ci określić zmiany podaży i popytu oraz zidentyfikować potencjalnie fałszywe trendy.
Na przykład w 2009 r. Rząd USA wprowadził ulgę podatkową dla nabywców domów po raz pierwszy dla właścicieli domów, próbując przyspieszyć sprzedaż domów w powolnej gospodarce (kwalifikują się tylko ci, którzy kupili domy w latach 2008-2010). Według National Association of Realtors (NAR) sama ta ulga podatkowa doprowadziła do zakupu domów przez 900 000 nabywców domów. Był to dość znaczny wzrost, chociaż tymczasowy i bez wiedzy, że wzrost był wynikiem zachęty podatkowej, być może doszedłeś do wniosku, że popyt na mieszkanie wzrastał na podstawie innych czynników.
Jaka jest najlepsza inwestycja?
Wielkość i skala rynku nieruchomości sprawiają, że jest to atrakcyjny i intratny rynek dla wielu inwestorów. Inwestorzy mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości lub inwestować pośrednio za pośrednictwem zarządzanych funduszy. Inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości obejmuje zakup nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej w celu wykorzystania jej jako nieruchomości generującej dochód lub w celu odsprzedaży w przyszłości. Pośrednie sposoby inwestowania na rynku nieruchomości obejmują inwestowanie w fundusze powiernicze (REIT), fundusze typu ETF, fundusze mieszane (CREF) i fundusze infrastrukturalne. Ze względu na wyższą płynność dostępną na rynku, niższe koszty transakcji i niższe wymogi kapitałowe, przeciętni inwestorzy wolą pośrednio inwestować w nieruchomości. (Aby dowiedzieć się więcej o sposobach czerpania zysków z rynku mieszkaniowego, przeczytaj Proste sposoby inwestowania w nieruchomości ).
Dolna linia
W tym artykule przedstawiono niektóre czynniki wyższego poziomu, które odgrywają znaczącą rolę w poruszaniu rynku nieruchomości, ale pojawiają się również bardziej złożone elementy. I chociaż niektóre z wyżej wymienionych czynników sugerują wyraźny związek między czynnikiem a rynkiem, w praktyce wyniki mogą być bardzo różne. Jednak zrozumienie kluczowych czynników napędzających rynek nieruchomości jest niezbędne do przeprowadzenia kompleksowej oceny potencjalnej inwestycji.
(Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, przeczytaj Zarabianie na nieruchomościach mieszkalnych.)
