Nieruchomość została kiedyś przekazana przez ceremonię zwaną „liberią seisin”, w której osoba przekazująca ziemię przekazała gałązkę lub grudkę darni z ziemi osobie odbierającej ziemię.
Gest może towarzyszyć ustna i / lub pisemna umowa, ale tylko „liberia seisin” legalnie przenosi tytuł własności. Oczywiście dzisiaj prawo własności nieruchomości przekazuje czyn. Akt własności jest pisemnym i podpisanym instrumentem prawnym, który służy do przeniesienia własności nieruchomości od poprzedniego właściciela (dawcy) na nowego właściciela (beneficjenta).
Czyny można klasyfikować na wiele sposobów. Ogólnie rzecz biorąc, czyny są albo oficjalne, albo prywatne. Akty urzędowe są wykonywane na podstawie postępowań sądowych lub prawnych, takich jak akty powiernicze i podatkowe. Większość transakcji nieruchomościowych wiąże się jednak z prywatnymi czynami.
Czyny są również kategoryzowane na podstawie rodzaju gwarancji tytułu udzielonej przez koncesjodawcę. Ogólne akty gwarancyjne zapewniają najwyższy poziom ochrony kupującego, a akty rezygnacji z roszczeń zazwyczaj zapewniają najmniej.
Kluczowe dania na wynos
- Akt własności jest pisemnym i podpisanym instrumentem prawnym, który służy do przeniesienia własności nieruchomości od poprzedniego właściciela (dawcy) na nowego właściciela (beneficjenta).Ogólnie, akty są oficjalne lub prywatne. Ogólne akty gwarancyjne przewidują najwyższy poziom ochrony kupującego, podczas gdy czyny rezygnacji zazwyczaj zapewniają najmniej.
Czynności związane z rezygnacją najczęściej dotyczą przeniesienia własności między członkami rodziny lub wyleczenia wady tytułu, na przykład błędnej pisowni imienia. Chociaż są one stosunkowo powszechne i większość pośredników w obrocie nieruchomościami ma z nimi doświadczenie, są one na ogół stosowane w transakcjach, w których strony się znają, a zatem są bardziej prawdopodobne, że zaakceptują ryzyko związane z brakiem ochrony kupujących. Mogą być również używane, gdy nieruchomość przenosi własność bez sprzedaży, to znaczy, gdy nie są zaangażowane żadne pieniądze.
Ponieważ umowy quitclaim zapewniają tak ograniczoną ochronę kupujących, ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, co otrzymujesz, kupując nieruchomość w ten sposób. Oto pięć rzeczy, które należy wiedzieć o tych umowach.
Pięć rzeczy, które należy wiedzieć o czynach Quitclaim
1. Kupujesz najmniejszą ochronę jakiejkolwiek umowy.
Nazywany także aktem niegwarancyjnym, akt rezygnacji przekazuje wszelkie interesy, jakie obecnie posiadacz ma w nieruchomości, jeśli takie istnieją. Koncesjodawca jedynie „przesyła, zwalnia i rezygnuje” z roszczeń dotyczących nieruchomości na rzecz beneficjenta. Nie ma żadnych gwarancji ani obietnic dotyczących jakości tytułu. Umowa wyjaśni to, dołączając takie sformułowanie, jak: „Dawca nie udziela żadnych gwarancji, wyraźnych ani dorozumianych, co do tytułu własności do opisanej tu własności”.
W sytuacjach, w których udzielający na podstawie umowy quitclaim nie ma udziału w nieruchomości, beneficjent nie nabywa nic na mocy umowy quitclaim i nie nabywa żadnego prawa do poręczenia wobec koncesjodawcy.
2. Akceptuj tylko wniosek o rezygnację z dotacji, których znasz i którym ufasz.
Ponieważ umowy quitclaim nie dają gwarancji jakości tytułu nadawcy, najlepiej nadają się do transakcji niskiego ryzyka między ludźmi, którzy się znają i zazwyczaj nie wymagają wymiany pieniędzy. Dlatego też akty Quitclaim są powszechnie używane do przenoszenia własności w rodzinie, na przykład z rodzica na dorosłe dziecko, między rodzeństwem lub gdy właściciel nieruchomości bierze ślub i chce dodać swojego małżonka do tytułu.
Pary małżeńskie, które są właścicielami domu razem, a później rozwodzą się, również stosują się do roszczeń o rezygnację. Gdy jedna ze stron nabywa dom w drodze ugody rozwodowej, druga strona może zawrzeć umowę w sprawie roszczenia odszkodowawczego w celu wyeliminowania swojego zainteresowania nieruchomością (i w celu wykonania orzeczenia sądu).
3. Można ich użyć do usunięcia wady tytułu.
Akt rezygnacji jest często używany do leczenia wady („chmury na tytule”) w zapisanej historii tytułu własności. Wady tytułu obejmują takie elementy, jak problemy ze sformułowaniami (na przykład w dokumencie, który nie jest zgodny ze standardami państwowymi), brakujący podpis (taki jak podpis małżonka) lub niewłaściwe rejestrowanie dokumentów nieruchomości. Na przykład, jeśli nazwa beneficjenta jest błędnie zapisana w akcie gwarancyjnym umieszczonym w rejestrze publicznym, akt rezygnacji z poprawną pisownią może zostać wykonany dla beneficjenta w celu udoskonalenia tytułu.
Jako inny przykład, załóżmy, że wyszukiwanie tytułu ujawnia, że małżonek dawnego dawcy może być zainteresowany tą nieruchomością, ponieważ nie wykonał należycie przeszłego czynu w łańcuchu tytułów. W tej sytuacji małżonek dawnego dawcy może zostać poproszony o wykonanie aktu roszczeniowego wobec obecnego właściciela, „rezygnując z” wszelkich interesów, jakie może on lub ona mieć w nieruchomości.
4. Są tak samo skuteczne jak gwarancja przeniesienia tytułu, ale tylko wtedy, gdy tytuł jest dobry.
Akt rezygnacji z roszczenia może przekazać tytuł równie skutecznie, jak akt gwarancyjny, jeżeli udzielający ma dobry tytuł w momencie dostarczenia aktu. Jednak brak jakichkolwiek gwarancji sprawia, że akt rezygnacji jest mniej atrakcyjny z punktu widzenia beneficjenta. Jeśli na przykład tytuł zawiera wadę, beneficjentowi nie przysługuje roszczenie prawne przeciwko koncesjodawcy na podstawie aktu. Akt rezygnacji jest często stosowany, jeśli udzielający nie ma pewności co do statusu tytułu (bez względu na to, czy zawiera jakiekolwiek wady) lub jeśli udzielający nie chce ponosić odpowiedzialności z tytułu tytułu prawnego.
5. Akt rezygnacji wpływa na prawo własności i nazwę aktu, a nie na hipotekę.
Ponieważ akty roszczeń quitcimim narażają beneficjenta na pewne ryzyko, najczęściej stosuje się je między członkami rodziny i tam, gdzie nie ma wymiany pieniędzy.
Z tego powodu umowy o rezygnację zwykle nie są stosowane w sytuacjach, w których nieruchomość ma niespłaconą hipotekę. W końcu wielu dawcom trudno byłoby spłacić hipotekę bez wpływów ze sprzedaży nieruchomości.
Jednak w niektórych przypadkach akty umorzenia są stosowane, gdy kredytodawca ma hipotekę. W takim przypadku koncesjodawca pozostaje odpowiedzialny za hipotekę nawet po przeniesieniu prawa własności w wyniku wykonania pozwu. Zrezygnuj z przeniesienia tytułu własności, ale nie wpływaj na hipoteki.
Sytuacja może się pogorszyć, jeśli hipoteka zawiera klauzula dotycząca sprzedaży , wspólny przepis przewidujący, że cała pożyczka staje się wymagalna natychmiast po przeniesieniu tytułu własności (nie tylko wtedy, gdy nieruchomość jest „sprzedawana” za pomocą wymiany pieniędzy, jak nazwa „należna sprzedaż” wydaje się to sugerować).
Jeżeli kredytodawca zrezygnował z roszczenia o nieruchomość z przekonaniem, że kredytobiorca dokona spłat kredytu hipotecznego, kredytobiorca nie ma prawa regresu, jeśli kredytobiorca zaprzestanie płatności lub sprzedaje nieruchomość innej stronie. Aby złagodzić potencjalne problemy finansowe i prawne, stypendysta może przejąć hipotekę od pożyczkodawcy (za zgodą pożyczkodawcy) lub refinansować nieruchomość i spłacić pierwotną pożyczkę. Aby dodać ochronę dawcy, można sporządzić prawnie wykonalną umowę dokumentującą warunki płatności.
Dolna linia
Przeniesienia własności właściciela dokonuje się aktem. Pewne istotne elementy muszą być zawarte w akcie, aby był on prawomocny. Różne akty zapewniają beneficjentowi różne poziomy ochrony, a forma aktu określa obowiązki koncesjodawcy.
Akt rezygnacji z ubezpieczenia zapewnia najniższy poziom ochrony kupującego i jest zwykle używany do przenoszenia tytułu między członkami rodziny lub w celu usunięcia wady tytułu. Jeśli nieruchomość zawiera coś, co jest znane jako „akt specjalnego przeznaczenia” - który może być aktem korekty, aktem prezentu lub aktem zwolnienia - zazwyczaj nie zapewnia więcej ochrony niż akt rezygnacji z roszczenia. Koniecznie skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem nieruchomości: czyny są ważnymi dokumentami prawnymi, które wpływają na interesy i prawa własności.
