Inwestowanie w wynajem nieruchomości może okazać się mądrym posunięciem finansowym. Po pierwsze, wynajmowana nieruchomość może zapewnić stałe źródło dochodu podczas budowania kapitału, a nieruchomość (najlepiej) docenia. Istnieją również korzyści podatkowe: możesz odliczyć koszty wynajmu od dochodu z najmu, który zarabiasz, obniżając w ten sposób swoje zobowiązania podatkowe. profesjonalne usługi i koszty podróży związane z zarządzaniem - są odejmowane w roku wydania pieniędzy.
Jednak inne kluczowe odliczenie podatkowe - dotyczące amortyzacji - działa inaczej. Amortyzacja jest procesem stosowanym do odliczenia kosztów zakupu i ulepszenia wynajmowanej nieruchomości. Amortyzacja rozprowadza potrącenie przez cały okres użytkowania nieruchomości, zamiast jednego dużego odliczenia w roku zakupu (lub ulepszenia) nieruchomości. Internal Revenue Service (IRS) ma bardzo szczegółowe zasady dotyczące amortyzacji, a jeśli jesteś właścicielem wynajmowanej nieruchomości, ważne jest, aby zrozumieć, jak działa ten proces.
Która właściwość podlega amortyzacji?
Zgodnie z IRS, możesz amortyzować nieruchomość pod wynajem, jeśli spełnia ona wszystkie poniższe wymagania:
- Jesteś właścicielem nieruchomości. (Jesteś uważany za właściciela, nawet jeśli nieruchomość jest przedmiotem długu.) Używasz nieruchomości w swojej firmie lub w celu generowania dochodu. Właściwość ma określony okres użytkowania, co oznacza, że jest to coś, co zużywa się, gnije, zużywa się, staje się przestarzałe lub traci na wartości z przyczyn naturalnych. Oczekuje się, że nieruchomość utrzyma się dłużej niż rok.
Nawet jeśli nieruchomość spełnia wszystkie powyższe wymagania, nie można jej amortyzować, jeśli oddano ją do użytkowania i zutylizowano (lub nie użyto już w celach biznesowych) w tym samym roku. Gruntów nie uważa się za podlegających amortyzacji. Ogólnie rzecz biorąc, nie można amortyzować kosztów czyszczenia, sadzenia i kształtowania krajobrazu, ponieważ te czynności są uważane za część kosztu ziemi.
Kiedy rozpoczyna się amortyzacja?
Możesz rozpocząć odliczanie amortyzacji, gdy tylko nieruchomość zostanie oddana do użytku lub będzie gotowa i będzie dostępna do wynajęcia. Oto przykład: Kupujesz nieruchomość do wynajęcia 15 maja. Po kilku miesiącach pracy w domu, możesz go wypożyczyć 15 lipca, więc zaczniesz reklamować się online i w lokalnych gazetach. Znajdujesz najemcę, a dzierżawa rozpoczyna się 1 września. Ponieważ nieruchomość została oddana do użytku - czyli gotowa do wynajmu i zajęcia - 15 lipca, zacząłbyś amortyzować dom w lipcu, a nie we wrześniu, kiedy zaczniesz pobierać czynsz.
Kontynuujesz amortyzację nieruchomości, dopóki nie zostanie spełniony jeden z poniższych warunków.
- Odliczyłeś cały koszt lub inną podstawę w nieruchomości. Wycofujesz nieruchomość z eksploatacji, nawet jeśli nie odzyskałeś w pełni jej kosztu lub innej podstawy. Nieruchomość jest wycofywana ze służby, gdy nie jest już wykorzystywana jako nieruchomość przynosząca dochód - lub jeśli sprzedajesz ją lub wymieniasz, przekształcasz na użytek własny, porzucasz lub jeśli jest zniszczona.
Możesz nadal ubiegać się o potrącenie z tytułu amortyzacji nieruchomości, które są tymczasowo „nieużywane” lub nie są w użyciu. Jeśli na przykład wykonasz naprawy po wyprowadzce jednego najemcy, nadal możesz amortyzować nieruchomość, przygotowując ją do następnego.
Metoda amortyzacji
Trzy czynniki określają kwotę amortyzacji, którą można odliczyć każdego roku: podstawa w nieruchomości, okres odzyskiwania i zastosowana metoda amortyzacji. Każda nieruchomość na wynajem oddana do użytku po 1986 r. Jest amortyzowana za pomocą zmodyfikowanego systemu przyspieszonego odzyskiwania kosztów (MACRS), techniki księgowej, która rozkłada koszty (i odliczenia amortyzacji) na 27, 5 lat, czyli czas, który IRS uważa za „okres użytkowania” ”Wynajmowanej nieruchomości.
Chociaż przy obliczaniu amortyzacji zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, oto podstawowe kroki:
- Określ podstawę nieruchomości: Podstawą nieruchomości jest jej koszt lub kwota, którą zapłaciłeś (gotówką, hipoteką lub w inny sposób) na zakup nieruchomości. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia, w tym opłaty prawne, opłaty rejestracyjne, ankiety, podatki transferowe, ubezpieczenie tytułu i wszelkie kwoty, które sprzedawca jest winien zapłacić, (takie jak zaległe podatki), są uwzględnione w podstawie. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia nie mogą być uwzględnione w podstawie, w tym składki na ubezpieczenie przeciwpożarowe, czynsz związany z zajmowaniem nieruchomości przed zamknięciem oraz opłaty związane z uzyskaniem lub refinansowaniem pożyczki: punkty, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, koszty raportu kredytowego, oraz opłaty za oszacowanie. Rozdziel koszt gruntu i budynków: Ponieważ możesz amortyzować tylko koszt budynku, a nie gruntu, musisz określić wartość każdego z nich, aby amortyzować odpowiednią kwotę. Aby ustalić wartość, możesz użyć wartości godziwej każdej z nich w momencie zakupu nieruchomości lub możesz oprzeć tę liczbę na oszacowanych wartościach podatku od nieruchomości. Powiedzmy, że kupiłeś dom za 110 000 $. W najnowszej wycenie podatku od nieruchomości wartość nieruchomości wynosi 90 000 USD, z czego 81 000 USD na dom, a 9 000 USD na grunt. Dlatego możesz przeznaczyć 90% (81 000 ÷ 90 000 USD) ceny zakupu domu i 10% (9 000 ÷ 90 000 USD) ceny gruntu. Określ swoją podstawę w domu: Teraz, kiedy znasz podstawę nieruchomości (dom plus ziemia) i wartość domu, możesz określić swoją podstawę w domu. Korzystając z powyższego przykładu, podstawa w domu - kwota, którą można amortyzować - wyniósłaby 99 000 USD (90% z 110 000 USD). Twoja podstawa na ziemi wynosiłaby 11 000 USD (10% ze 110 000 USD). Określ skorygowaną podstawę, jeśli to konieczne: Może być konieczne zwiększenie lub zmniejszenie podstawy dla niektórych zdarzeń, które mają miejsce między momentem zakupu nieruchomości a czasem, kiedy jest ona gotowa do wynajmu. Przykłady podwyżek do podstawy obejmują koszt wszelkich dodatków lub ulepszeń, których okres użytkowania wynosi co najmniej rok dokonany przed oddaniem nieruchomości do eksploatacji, pieniądze wydane na przywrócenie uszkodzonego mienia, koszt wniesienia usług użyteczności do nieruchomości oraz niektóre opłaty prawne.
Przykłady obniżek podstawy obejmują płatności ubezpieczeniowe, które otrzymujesz w wyniku uszkodzenia lub kradzieży, straty poszkodowane nieobjęte ubezpieczeniem, za które odliczyłeś, oraz pieniądze, które otrzymujesz za udzielenie służebności.
Którego systemu użyć
Kolejne kroki obejmują określenie, który z dwóch MACRS ma zastosowanie: system amortyzacji ogólnej (GDS) lub system amortyzacji alternatywnej (ADS). GDS ma zastosowanie do większości nieruchomości oddawanych do użytku i, ogólnie rzecz biorąc, musisz z niego korzystać, chyba że dokonasz nieodwołalnych wyborów ADS lub prawo wymaga korzystania z ADS. ADS jest obowiązkowy, gdy właściwość:
- Ma kwalifikowaną działalność gospodarczą wykorzystującą 50% czasu lub krócej Ma zastosowanie zwolnione z podatku Finansowane z obligacji zwolnionych z podatku Stosowane głównie w rolnictwie
Zasadniczo będziesz korzystać z GDS, chyba że masz powód, aby zatrudnić ADS. Ponownie zalecane jest skonsultowanie się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, który może pomóc w ustaleniu najbardziej korzystnego sposobu amortyzacji wynajmowanej nieruchomości.
Po ustaleniu, który system MACRS ma zastosowanie, możesz określić okres odzyskiwania nieruchomości. Okres odzyskiwania w przypadku korzystania z GDS wynosi 27, 5 lat w przypadku nieruchomości na wynajem mieszkalny Jeśli korzystasz z usług ADS, okres odzyskiwania w przypadku tego samego rodzaju nieruchomości wynosi 30 lat w przypadku nieruchomości oddanej do użytku po 31 grudnia 2017 r. Lub 40 lat, jeśli zostanie oddany w służbie wcześniej.
Następnie określ kwotę, którą możesz amortyzować każdego roku. Ponieważ większość wynajmowanych mieszkań korzysta z GDS, skupimy się na tych obliczeniach.
Za każdy pełny rok użytkowania nieruchomości amortyzowana jest równa kwota: 3, 636% każdego roku, o ile nadal amortyzujesz nieruchomość. Jeśli nieruchomość działała przez okres krótszy niż rok (na przykład kupiłeś dom w maju i zacząłeś go wynajmować w lipcu), amortyzowałbyś mniejszy procent tego roku, w zależności od tego, kiedy oddano go do użytku. Zgodnie z tabelą GDS IRS Residential Rent Property:
|
styczeń |
3, 485% |
|
luty |
3, 182% |
|
Marsz |
2, 879% |
|
kwiecień |
2, 576% |
|
Może |
2, 273% |
|
czerwiec |
1, 970% |
|
lipiec |
1, 667% |
|
sierpień |
1, 364% |
|
wrzesień |
1, 061% |
|
październik |
0, 758% |
|
listopad |
0, 455% |
|
grudzień |
0, 152% |
Na przykład weź dom o podstawie 99 000 USD, który oddano do użytku 15 lipca. Przez pierwszy rok amortyzujesz 1, 667% lub 1650 USD (99 000 x 1, 667%). Za każdy kolejny rok amortyzacja będzie wynosić 3, 636% lub 3 599, 64 $, o ile czynsz będzie czynny przez cały rok. Należy zauważyć, że liczba ta jest zasadniczo równoznaczna z przyjęciem podstawy i podzieleniem przez okres odzyskiwania 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3600 USD. Różnica wynika z pierwszego roku pracy częściowej.
Jak bardzo amortyzacja zmniejsza zobowiązanie podatkowe?
Dolna linia
Amortyzacja może być cennym narzędziem, jeśli inwestujesz w wynajem nieruchomości, ponieważ pozwala rozłożyć koszty zakupu nieruchomości na dziesięciolecia, zmniejszając w ten sposób coroczny obowiązek podatkowy. Oczywiście, jeśli amortyzujesz nieruchomość, a następnie sprzedajesz ją za kwotę przekraczającą jej zamortyzowaną wartość, będziesz zobowiązany do zapłaty podatku od tego zysku poprzez podatek od odzyskania amortyzacji.
Ponieważ przepisy podatkowe dotyczące wynajmu nieruchomości są skomplikowane i okresowo się zmieniają, zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym przy zakładaniu, prowadzeniu i sprzedaży działalności związanej z wynajmem nieruchomości. W ten sposób możesz mieć pewność, że uzyskasz najbardziej korzystne traktowanie podatkowe - i unikniesz niespodzianek w czasie opodatkowania.
Źródła artykułów
Investopedia wymaga od pisarzy korzystania z podstawowych źródeł w celu wspierania ich pracy. Należą do nich oficjalne dokumenty, dane rządowe, oryginalne raporty i wywiady z ekspertami branżowymi. W stosownych przypadkach odwołujemy się również do oryginalnych badań innych renomowanych wydawców. Możesz dowiedzieć się więcej o standardach, których przestrzegamy przy tworzeniu dokładnych, obiektywnych treści w naszej polityce redakcyjnej.-
Internal Revenue Service. „Wskazówki dotyczące dochodu z wynajmu nieruchomości, odliczeń i prowadzenia dokumentacji”. Dostęp 30 września 2019 r.
-
Internal Revenue Service. „Publikacja 946, Jak amortyzować własność”. Dostęp 30 września 2019 r.
Powiązane artykuły
Odliczenia / ulgi podatkowe
Uzyskiwanie odliczeń podatkowych w USA od zagranicznych nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości
Jak obliczyć ROI w wynajmowanej nieruchomości
Podatki dla małych firm
Przewodnik krok po kroku do formularza IRS 4562
Własność domu
Wszystkie zalety i wady inwestowania w domu
Najem
Tymczasowe wynajęcie domu na pokrycie kredytu hipotecznego
Inwestowanie w nieruchomości
Sprzedaj swoją nieruchomość pod wynajem z zyskiem
Linki partnerskieTerminy pokrewne
Amortyzacja premiowa Amortyzacja premiowa to ulga podatkowa, która umożliwia przedsiębiorstwom natychmiastowe odliczenie dużego procentu, obecnie 100%, ceny zakupu kwalifikujących się aktywów. więcej Co to jest podatek od zysków kapitałowych? Podatek od zysków kapitałowych to podatek od zysków kapitałowych poniesionych przez osoby fizyczne i przedsiębiorstwa ze sprzedaży niektórych rodzajów aktywów, w tym akcji, obligacji, metali szlachetnych i nieruchomości. więcej Nieruchomość Krótka sprzedaż Na nieruchomościach krótka sprzedaż ma miejsce, gdy właściciel domu znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej sprzedaje swoją nieruchomość za kwotę niższą niż kwota kredytu hipotecznego. więcej Wynajem nieruchomości mieszkalnej Wynajem nieruchomości mieszkaniowej jest rodzajem nieruchomości inwestycyjnej, która uzyskuje ponad 80% swoich przychodów z lokali mieszkalnych. więcej Zmodyfikowany system przyspieszonego odzyskiwania kosztów (MACRS) MACRS umożliwia odzyskiwanie skapitalizowanej podstawy kosztów aktywów w określonym okresie użytkowania składnika aktywów poprzez roczne odliczenia z tytułu amortyzacji wartości. więcej Odzyskiwanie amortyzacji Definicja Odzyskiwanie amortyzacji to zysk osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości kapitałowych podlegających amortyzacji, które dla celów podatkowych muszą być zgłaszane jako zwykły dochód. więcej