CO TO JEST Zgłoszenie Wykluczenia
Zgłoszenie wykluczenia odnosi się do czynu pożyczkodawcy hipotecznego składającego pozew w sądzie w celu uzyskania prawa do sprzedaży domu przestępcy hipotecznego na aukcji. Gdy właściciel domu nie wywiązuje się ze spłat kredytu hipotecznego lub w inny sposób nie spełnia warunków umowy o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca może egzekwować swoje prawa poprzez proces wykluczenia. Proces wykluczenia jest regulowany przez prawo stanowe, a prawa i obowiązki pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy mogą się znacznie różnić w zależności od stanu.
ŁAMANIE W DÓŁ Zgłoszenie wykluczenia
Istnieją dwa główne rodzaje wniosków o wykluczenie: sądowe wykluczenie, w którym pożyczkodawca musi złożyć pozew o wykluczenie w sądzie, aby móc odsprzedać dom, oraz pozasądowe wykluczenie, w którym kredytodawca nie musi występować o zgodę sądu. To, czy pożyczkodawca hipoteczny będzie musiał złożyć sądowe wykluczenie, zależy od prawa twojego państwa.
W stanach objętych sądowym zamknięciem sądowym pożyczkodawca zazwyczaj musi podjąć kroki, zanim będzie mógł złożyć pozew o zamknięcie dostępu do sądu. Na przykład w stanie Nowy Jork bank musi najpierw wysłać do pożyczkobiorcy zaległego listu przyspieszającego, w którym stwierdza się zamiar przyspieszenia kredytu hipotecznego, jeśli pożyczkobiorca nie uzyska kredytu w określonym terminie. Przyspieszenie kredytu hipotecznego oznacza wymaganie, aby kredytobiorca spłacił całą należność jednocześnie. List przyspieszający jest zwykle wysyłany po tym, jak kredytobiorca nie dokona spłaty kredytu hipotecznego przez trzy miesiące. Po wysłaniu listu o przyspieszeniu pożyczkodawca hipoteczny w stanie Nowy Jork musi również wysłać zalegającym pożyczkobiorcy 90-dniowe zawiadomienie o złożeniu wniosku poprzedzającego wykluczenie, które musi poinformować kredytobiorców o co najmniej pięciu usługach doradztwa prawnego dla organizacji non-profit na obszarze kredytobiorcy.
Dopiero po upływie tego 90-dniowego okresu może zostać złożony wniosek o hipotekę w celu wykluczenia. W wielu stanach, takich jak Nowy Jork, pożyczkobiorca ma wówczas okres, zwykle od 20 do 30 dni na złożenie odpowiedzi na skargę kredytodawcy hipotecznego. Ta odpowiedź jest okazją pożyczkobiorcy do stwierdzenia, czy hipotekodawca uważa, że skarga wykluczenia została złożona przez pomyłkę, lub jeśli istnieją inne skargi, które pożyczkobiorca ma na temat postępowania podmiotu obsługującego hipotekę.
Wnioski o wykluczenie w stanach pozasądowych
W wielu stanach, w których istnieją przepisy prawne wspierające wykluczenie z postępowania sądowego, faktyczne złożenie pozwu wykluczającego nie jest czasem konieczne. W tych stanach banki mogą zrezygnować z kontroli sądowej wykluczenia, jeśli zawarły w umowie o kredyt hipoteczny klauzulę dotyczącą sprzedaży.
