Co to jest DownREIT?
DownREIT to wspólne przedsięwzięcie właściciela nieruchomości i funduszu inwestycyjnego (REIT) w celu nabywania i kontrolowania nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- DownREIT to umowa partnerska między REIT a właścicielem nieruchomości, która umożliwia odroczenie podatku od sprzedaży cenionej nieruchomości. Istnieją dwa rodzaje DownREIT. Pierwszy typ obejmuje brak wkładów kapitałowych z REIT, podczas gdy drugi rodzaj wiąże się ze znacznym wkładem kapitałowym przez REIT.
Zrozumieć DownREIT
DownREIT obejmuje umowę partnerską między właścicielem nieruchomości a (REIT), która pomaga właścicielowi nieruchomości w odroczeniu podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży cenionej nieruchomości. UPREIT został wynaleziony po recesji na rynku nieruchomości w latach 90., aby ułatwić inwestowanie kapitału w przemysł nieruchomości. DownREIT wyewoluował z UPREIT.
Właściciele nieruchomości, którzy wnoszą nieruchomości do DownREIT, otrzymują jednostki operacyjne w ramach partnerstwa. Ten podmiot partnerski i związek właściciela nieruchomości z nim może być zorganizowany na wiele różnych sposobów, w zależności od struktury REIT i ewentualnych UPREIT, które mogą istnieć. W DownREIT REIT musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy standstill lub blokady na sprzedaż wniesionych aktywów.
Istnieją dwa rodzaje kategorii partnerstwa DownREIT. W pierwszym rodzaju partnerstwa REIT zapewnia kapitał ograniczony do braku kapitału, a komandytariusze otrzymują preferencje dotyczące podziału środków pieniężnych z działalności operacyjnej w kwocie równej dywidendom z akcji REIT. Druga kategoria REIT obejmuje wniesienie znacznego kapitału przez REIT. Komplementariusz otrzymuje podział równy zwrotowi kapitału.
DownREIT W porównaniu do UPREIT
DownREIT jest rzadziej stosowany niż UPREIT, ponieważ jest bardziej skomplikowany i może nie mieć takich samych korzyści podatkowych jak UPREIT. Udział nieruchomości w DownREIT jest złożoną transakcją wymagającą profesjonalnych wskazówek podatkowych i inwestycyjnych. Jeśli transakcja nie jest przeprowadzana z najwyższą starannością, IRS może uznać przeniesienie własności do DownREIT w zamian za jednostki operacyjne jako transakcję podlegającą opodatkowaniu na podstawie ukrytej sprzedaży lub przepisów zapobiegających nadużyciom. Stąd UPREIT może być bardziej logicznym wyborem dla właściciela nieruchomości, którego głównym celem jest odroczenie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego.
W przeciwieństwie do UPREIT, w których nie ma miejsca własność nieruchomości, DownREIT wiąże się z posiadaniem nieruchomości. Niektóre z tych nieruchomości są własnością, a niektóre mogą być własnością poprzez spółki komandytowe z tymi, którzy wnieśli do niej własność.
DownREIT może być logiczną opcją, jeśli właściciel nieruchomości uważa, że jego nieruchomości docenią więcej niż inne udziały REIT, ponieważ zachowuje większe zainteresowanie swoimi wniesionymi nieruchomościami z DownREIT niż z UPREIT.
To powiedziawszy, ponieważ struktura własnościowa DownREIT jest bardziej złożona, konwersja jednostek operacyjnych na gotówkę wymaga bardziej złożonych obliczeń. Podobnie UPREIT i DownREIT działają inaczej jako inwestycje, ponieważ mają inną strukturę. Dzięki DownREIT partnerstwo między REIT a inwestorem może działać inaczej niż wyniki REIT jako całości.
DownREIT są jednak podobne do UPREIT pod względem ich wartości jako narzędzia planowania nieruchomości. Oba zwiększają podstawę jednostek operacyjnych po śmierci właściciela, umożliwiając wolne od podatku przekazywanie cennych nieruchomości spadkobiercom. Spadkobiercy mogą następnie zamienić jednostki operacyjne na akcje REIT lub gotówkę bez płacenia podatku.
Przykład DownREIT
Rozważ portfel pięciu nieruchomości o wartości 100 milionów USD. Nieruchomości mają dług równy 80 mln USD przy oprocentowaniu 8%. Partnerzy będący właścicielami nieruchomości mają łączne saldo na rachunku kapitałowym w wysokości 5 milionów USD. REIT zawiera transakcję i spłaca 60 milionów USD istniejącego zadłużenia za nieruchomość i zastępuje salda na rachunku kapitałowym pozostałych partnerów długiem na poziomie 7%. Akcje są emitowane jako jednostki operacyjne dla pozostałych 20 milionów USD posiadanych przez partnerów, a REIT staje się posiadaczem większości, podczas gdy pozostali partnerzy stają się lekarzami ogólnymi i lekarzami pierwszego kontaktu.
