CZYM JEST Dekret wykluczenia i sprzedaży
Dekret o wykluczeniu i sprzedaży, czasem zwany po prostu dekretem o wykluczeniu, to oświadczenie sądu wskazujące, że nieruchomość zostanie sprzedana w celu pokrycia zaległych długów. Deklaracje te są wymagane przez prawo w niektórych stanach, aby kredytodawca mógł przystąpić do egzekucji z nieruchomości.
Pożyczkodawcy zamykają nieruchomości, gdy pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze spłaty pożyczki, nie dokonując płatności przez dłuższy okres. Kiedy pożyczkobiorca otrzymuje hipotekę na zakup domu, nieruchomość służy jako zabezpieczenie pożyczki. W przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy, pożyczkodawca przejmuje posiadanie domu i przejmuje nieruchomości. Wykluczone domy są zwykle sprzedawane na aukcjach u szeryfa. Wpływy ze sprzedaży domu trafiają do pożyczkodawcy hipotecznego w celu odzyskania kosztów pożyczki.
PRZEŁAMANIE Dekret wykluczenia i sprzedaży
Nakaz wykluczenia i sprzedaży musi zostać wydany zgodnie z lokalnymi przepisami i regulacjami oraz zgodnie z warunkami związanej z tym hipoteki. Po wydaniu dekretu pożyczkobiorca otrzymuje pisemne powiadomienie o niespłaconym długu oraz o tym, że nieruchomość ma zostać sprzedana na aukcji. Kwota odzyskana z aukcji pokrywa niezapłacone odsetki i kwotę główną, a także rachunki prawne pożyczkodawcy.
Niektóre stany zezwalają kredytobiorcom na prawo do umorzenia. Prawo to pozwala właścicielom domów w momencie przejęcia nieruchomości na spłatę określonej kwoty pieniędzy na spłatę kredytów hipotecznych w celu utrzymania domu. Sprawiedliwe prawo do umorzenia pozwala właścicielom domów na spłatę kredytów hipotecznych poprzez spłatę całego salda kredytu hipotecznego przed sprzedażą wykluczającą. Można tego dokonać poprzez refinansowanie, jeżeli pożyczkobiorca jest w stanie zabezpieczyć nową hipotekę.
Niektóre stany zapewniają ustawowe prawo do umorzenia, które umożliwia właścicielom domów spłatę kredytów hipotecznych po sprzedaży w drodze egzekucji, płacąc nabywcy cenę sprzedaży domu w wykluczeniu wraz z odsetkami i opłatami. W ten sposób mogą odzyskać posiadanie domu.
Przy każdym prawie do umorzenia pożyczkobiorca musi podjąć działania w celu spłaty kredytu hipotecznego w terminie określonym przez lokalne prawo.
Alternatywy dla dekretu wykluczenia i sprzedaży
Niektóre stany nie wymagają sądowego wykluczenia. W tych stanach pożyczkodawcy nie są zobowiązani do uzyskania orzeczenia o wykluczeniu za pośrednictwem systemu sądowego. Zamiast tego mogą ostrzec kredytobiorcę i opinię publiczną o wykluczeniu za pomocą innych środków. Mogą one obejmować zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, a następnie zawiadomienie o sprzedaży, zawiadomienie o sprzedaży określające datę aukcji lub po prostu publikację ogłoszenia o sprzedaży w gazecie. W stanach pozasądowych egzekucjach wykluczenie przebiega zazwyczaj szybciej niż w stanach wymagających wydanego przez sąd dekretu wykluczenia.
