Co to jest pożyczka zgodna?
Pożyczka zgodna jest z hipoteką równą lub niższą od kwoty w dolarach ustalonej przez limit ustalony przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego ((FHFA) i spełniającą kryteria finansowania Freddiego Maca i Fannie Mae. Dla kredytobiorców z doskonałym kredytem, zgodnych pożyczki są korzystne ze względu na niskie oprocentowanie.
Kluczowe dania na wynos
- Pożyczka zgodna jest z hipoteką, której podstawowe warunki spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac - głównie limit kwoty kredytu w dolarach. Limit pożyczki zgodny z wartością bazową jest corocznie dostosowywany. W 2020 r. Jest to 510 400 USD dla większości pożyczkodawców amerykańskich, którzy wolą radzić sobie z pożyczkami zgodnymi, ponieważ są to jedyne typy, które Fannie Mae i Freddie Mac będą gwarantować i kupować na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
Jak działa pożyczka zgodna
Federal National Mortgage Association (FNMA lub Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC lub Freddie Mac) są sponsorowanymi przez rząd podmiotami, które napędzają rynek kredytów mieszkaniowych. Te quasi-rządowe agencje opracowały znormalizowane zasady i wytyczne, które muszą spełniać hipoteki na nieruchomości jednopokojowe (zwane także domami jednorodzinnymi), jeśli mają kwalifikować się do uzyskania wsparcia agencji. (Fannie Mae i Freddie Mac nie wydają samych kredytów hipotecznych. Zamiast tego ubezpieczają kredyty hipoteczne wydane przez pożyczkodawców i działają jako animatorzy rynku wtórnego, jeśli pożyczkodawcy chcą je sprzedać.)
Termin „zgodny” jest najczęściej używany w przypadku konkretnej kwoty kredytu hipotecznego, która musi mieścić się w określonym limicie, znanym jako zgodny limit kredytowy, ustalonym przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).
W 2020 r. W większości Stanów Zjednoczonych ten limit bazowy wynosi 510 400 USD, co oznacza wzrost z 483 450 USD w 2019 r. Na niektórych drogich rynkach, takich jak San Francisco i Nowy Jork, limit jest wyższy. Nowy pułap dla tych obszarów wynosi 7676 600 USD, czyli 150% z 510 400 USD. Specjalne przepisy ustawowe ustanawiają różne obliczenia limitu kredytu dla Alaski, Hawajów, Guam i Wysp Dziewiczych Stanów Zjednoczonych. W tych obszarach bazowy limit kredytu wynosi 765, 600 USD na nieruchomości jednopokojowe w 2020 r.
Ustawa o mieszkalnictwie i ożywieniu gospodarczym (HERA) wymaga corocznego dostosowywania limitu pożyczki zgodnego z poziomem bazowym, aby Fannie Mae i Freddie Mac odzwierciedlały zmianę średniej ceny nieruchomości w USA.
Inne niż wielkość pożyczki, inne wytyczne zgodne z pożyczkami uwzględniają stosunek pożyczki do wartości pożyczkobiorcy (tj. Wielkość zaliczki), stosunek zadłużenia do dochodu, ocenę zdolności kredytowej i historię, wymagania dotyczące dokumentacji itp..
Zalety zgodnych pożyczek
Dla konsumentów pożyczki zgodne z wymogami są korzystne ze względu na niskie stopy procentowe. Na przykład dla nabywców domów po raz pierwszy zaciągających pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) zaliczka może wynosić zaledwie 3%. Jednak w przypadku takich pożyczek wymagane jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) w wysokości około 1, 05% rocznie dla pożyczek 30-letnich do kwoty 510 400 USD. Część lub całość kosztów ubezpieczenia podlega odliczeniu od podatku, jeżeli skorygowany dochód brutto (AGI) gospodarstwa domowego pożyczkobiorcy wynosi nie więcej niż 109 000 USD.
Kredytodawcy wolą także pracować z pożyczkami zgodnymi z wymogami, ponieważ można je łatwo spakować w pakiety inwestycyjne i sprzedać na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Ten proces uwalnia zdolność instytucji finansowej do udzielania większej liczby pożyczek i pożyczania większych pieniędzy nabywcom domów.
Pożyczki zgodne a Pożyczki niezgodne
Kredyty hipoteczne, które przekraczają zgodny limit kredytowy, są klasyfikowane jako kredyty hipoteczne niespełniające wymogów lub duże. Ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac kupują wyłącznie pożyczki zgodne z wymogami w celu przepakowania na rynek wtórny, popyt na pożyczkę niezgodną jest znacznie mniejszy. Warunki niespełniających warunków hipotek mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy, ale stopy procentowe i minimalne zaliczki na duże pożyczki są zwykle wyższe, ponieważ wiążą się z większym ryzykiem dla pożyczkodawcy. W grę wchodzą nie tylko większe pieniądze, ale pożyczki nie mogą być gwarantowane przez sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa.
Nabywcy domów potrzebujący kredytu hipotecznego przekraczającego limity odpowiadających pożyczek mogą obejść ten problem, biorąc dwie mniejsze hipoteki zamiast jednej pożyczki typu jumbo.
Pożyczki zgodne a Pożyczki konwencjonalne
Zgodne pożyczki są często mylone z tradycyjnymi pożyczkami / hipotekami. Chociaż oba typy pokrywają się, nie są takie same. Hipoteka konwencjonalna jest znacznie szerszą kategorią. Jest to każda pożyczka oferowana przez prywatnego pożyczkodawcę, w przeciwieństwie do agencji rządowej, takiej jak FHA lub Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA), i / lub wspierana przez Fannie Mae lub Freddie Mac - gdzie nakładają się na siebie i zamieszanie powstaje. Wielkość pożyczki nie wpływa na jej konwencjonalność, a jedynie na zgodność. W rezultacie, chociaż wszystkie pożyczki zgodne są konwencjonalne, nie wszystkie pożyczki konwencjonalne kwalifikują się jako pożyczki zgodne.
Specjalne uwagi dotyczące udzielania pożyczek zgodnych
FHFA, która ustala roczny limit pożyczek zgodnych z przepisami, sprawuje nadzór regulacyjny, aby zagwarantować, że Fannie Mae i Freddie Mac wypełniają swoje czaty i misje promowania własności domów dla Amerykanów o niższych dochodach i klasy średniej. FHFA wykorzystuje wzrost / spadek średnich cen mieszkań od października do października w miesięcznym badaniu stopy procentowej (MIRS) w celu dostosowania odpowiednich limitów kredytowych na kolejny rok.
Aby przeprowadzić tę ankietę, FHFA prosi próbę pożyczkodawców hipotecznych o zgłoszenie warunków dotyczących wszystkich pożyczek jednorodzinnych, w pełni amortyzujących, z przeznaczeniem na zakup i pożyczki pozarolnicze, które zamykają w ciągu ostatnich pięciu dni roboczych miesiąca. Badanie dostarcza miesięcznych informacji na temat stóp procentowych, warunków pożyczek i cen nieruchomości według rodzaju nieruchomości, rodzaju pożyczki (stała stopa lub zmienna stopa) i rodzaju pożyczkodawcy, a także informacje na temat 15-letnich i 30-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu.
