Co to jest fundusz inwestycyjny typu captive Real Estate?
Zaufanie do inwestycji w nieruchomości to po prostu zaufanie do inwestycji w nieruchomości (REIT) z kontrolowaniem własności przez jedną firmę. Firmy posiadające nieruchomości związane z ich działalnością mogą uznać za korzystne połączenie nieruchomości w REIT na specjalne ulgi podatkowe. Ta strategia łagodzenia podatków może być stosowana przez detalistów i banki posiadające wiele sklepów lub oddziałów.
Kluczowe dania na wynos
- REIT na własny użytek to dowolny REIT z ponad 50% udziałem własności jednej spółki. REIT-y adaptacyjne są zwykle spółkami zależnymi. Podobnie jak REIT, REIT na użytek własny korzystają ze wszystkich tych samych korzyści podatkowych, co standardowy REIT. spółka dominująca i wewnętrzna jednostka zależna REIT. Specjaliści ds. Rachunkowości i podatków powinni upewnić się, że są w pełni zgodni ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi obejmującymi wewnętrzne REIT.
Zrozumienie funduszy inwestycyjnych typu captive Real Estate
W celu skorzystania z ulg podatkowych oferowanych przez trust inwestycyjny w nieruchomościach (REIT) można utworzyć wewnętrzne zaufanie do inwestycji w nieruchomości. Firmy mogą zdecydować się na rozwinięcie lub przejęcie kontroli nad własnością w REIT dla uzyskania statusu jednostki wewnętrznej. Status kontrolujący lub pozostający w niewoli jest zdefiniowany jako ponad 50% udziału w głosowaniu w REIT.
Firmy budujące wewnętrzną REIT do celów zarządzania własnymi nieruchomościami zazwyczaj będą je charakteryzować jako REIT najem lub hipotekę. REIT-y hipoteczne zapewniają kapitał hipoteczny na obietnicę wzajemnego dochodu, który często stanowi podstawę dochodu REIT. Firmy mogą również korzystać z wewnętrznych funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, przekazując nieruchomości do REIT, a następnie wynajmując nieruchomości od tych REIT.
Fundusze inwestycyjne nieruchomości
REIT w niewoli jest po prostu REIT z kontrolą własności jednej firmy. Poza tym, REIT w niewoli to po prostu REIT. Podmiot może zostać sklasyfikowany jako REIT, jeżeli spełnia określone wymogi dotyczące wewnętrznej usługi podatkowej oraz tytułu 26 kodeksu wewnętrznego. REIT mogą być funduszami powierniczymi, stowarzyszeniami lub korporacjami, ale niezależnie od tego, że wszystkie muszą być opodatkowane jako korporacje.
Wewnętrzny kodeks przychodów pozwala wszystkim REIT-om na dzielenie się całym dochodem ze swoimi akcjonariuszami. To sprawia, że REIT są podobne do związków partnerskich zgodnie z kodeksem podatkowym, ponieważ spółki zasadniczo nie mają dochodów i dzielą całość swoich dochodów za pośrednictwem K-1.
REIT musi spełniać szereg wymagań, aby kwalifikować się do odliczeń od podatku dochodowego, które charakteryzują REIT w ogóle. Niektóre z najważniejszych wymagań obejmują:
- Wybór do opodatkowania jako korporacja Przynajmniej 90% dochodu brutto z dywidend, odsetek, czynszów lub innych nieruchomości Przynajmniej 75% aktywów ogółem reprezentowanych przez nieruchomości, ekwiwalenty środków pieniężnych i rządowe papiery wartościowe Musi posiadać faktyczną własność od 100 lub więcej osób (spółki kontrolujące mogą wskazać kierownictwo jako akcjonariuszy, aby spełnić ten wymóg)
Jeżeli jednostka spełnia wymogi REIT, musi wypłacić akcjonariuszom co najmniej 90% swoich dochodów, a zatem może potraktować podział dochodu jako odliczenie. Wszelkie pozostałe saldo po wymaganej dystrybucji jest opodatkowane według niezbędnej stawki podatku od osób prawnych.
Księgowość pomocnicza
Wewnętrzne REIT są uważane za jednostki zależne, dlatego ich własność należy w jakiś sposób rozliczać z danych finansowych spółki dominującej. Zasadniczo istnieją trzy sposoby rozliczania jednostek zależnych i własności jednostek zależnych w sprawozdaniach finansowych jednostki dominującej. Firmy mogą zgłaszać skonsolidowane sprawozdania finansowe lub mogą rozliczać się z metodą praw własności lub metodą kosztową.
Zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości (GAAP) firmy mają możliwość tworzenia skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które uwzględniają wszystkie aspekty finansów jednostki zależnej, jeśli spółka dominująca posiada ponad 50% praw własności. Zazwyczaj włączenie jednostki dominującej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest korzystne ani nie ma zastosowania do jednostki dominującej ze względu na korzyści podatkowe, jakie otrzymuje ta jednostka REIT, co często jest powodem jej utworzenia. W związku z tym własność wewnętrzna w ramach REIT jest zazwyczaj rozliczana na podstawie danych finansowych spółki dominującej metodą praw własności lub metodą kosztu.
Ulgi podatkowe w ramach REIT
Istnieje kilka korzyści podatkowych związanych z wewnętrznymi podatkami REIT. Federalne opodatkowanie REIT jest omówione w tytule 26 wewnętrznego kodeksu podatkowego, ale państwa mogą również mieć własne przepisy podatkowe dla REIT, które mogą zwiększać lub zmniejszać korzyści podatkowe.
Zasadniczo spółka dominująca w ramach REIT na rynku wewnętrznym może odliczyć koszty czynszu lub spłatę kredytu hipotecznego, które płaci na rzecz własnego REIT, co zmniejsza jego dochód podlegający opodatkowaniu. Niekoniecznie jest to ogromna korzyść, ponieważ zazwyczaj i tak odlicza te wydatki, ale może przynieść pewne przydatne korzyści w przetwarzaniu płatności itp. Jedną z największych zalet jest to, że spółka dominująca otrzymuje część wypłaty dywidendy z wewnętrznej jednostki REIT które potencjalnie mogą być opodatkowane według niższej stawki.
Zniewolony REIT korzysta ze wszystkich korzyści podatkowych wynikających ze statusu REIT. Może odliczyć 90% lub więcej kwoty swoich dochodów, które rozdziela wśród akcjonariuszy. Płaci również federalną stawkę podatku dochodowego od osób prawnych od wszelkich pozostałych dochodów.
Przepisy dotyczące niewoli REIT
Ponieważ wewnętrzne jednostki zależne REIT mogą potencjalnie przynieść kilka korzyści, istnieją pewne przepisy federalne i stanowe ukierunkowane na nie. Ogólnie rzecz biorąc, większość aktów prawnych definiuje niewolę jako kontrolę własności w wysokości 50%. Prawo federalne wymaga, aby wszelkie zabiegi były uczciwe i zgodne z wycenami nieruchomości i negocjacjami na warunkach rynkowych. Niektóre państwa mają własne specjalne wymagania, aw niektórych przypadkach istnieją ograniczenia, które mogą całkowicie wyeliminować taktykę unikania podatków. Ogólnie rzecz biorąc, specjaliści ds. Księgowości i podatków powinni upewnić się, że wewnętrzne ewidencyjne REIT i wewnętrzne ewidencyjne REIT są zgodne ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi łącznie.
