Co to jest stopa kapitalizacji?
Stopa kapitalizacji (znana również jako stopa kapitalizacji) jest stosowana w świecie nieruchomości komercyjnych w celu wskazania oczekiwanej stopy zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej. Miara ta jest obliczana na podstawie dochodu netto, który ma wygenerować nieruchomość, i jest obliczana poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez wartość aktywów nieruchomości i jest wyrażona w procentach. Służy do oszacowania potencjalnego zwrotu inwestora z inwestycji na rynku nieruchomości.
Chociaż stopa kapitalizacji może być przydatna do szybkiego porównania względnej wartości podobnych inwestycji nieruchomościowych na rynku, nie powinna być stosowana jako jedyny wskaźnik siły inwestycji, ponieważ nie uwzględnia dźwigni finansowej, wartości pieniądza w czasie i przyszłe przepływy pieniężne z ulepszeń nieruchomości, między innymi. Nie ma wyraźnych przedziałów na dobrą lub złą stopę kapitalizacji i zależą one w dużej mierze od kontekstu nieruchomości i rynku.
Kluczowe dania na wynos
- Stopa kapitalizacji jest obliczana poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto nieruchomości przez bieżącą wartość rynkową. Wskaźnik ten, wyrażony w procentach, stanowi oszacowanie potencjalnego zwrotu inwestora z inwestycji w nieruchomości. Stopa kapitalizacji jest najbardziej użyteczna jako porównanie wartości względnej podobnych inwestycji w nieruchomości.
Zrozumienie wskaźnika kapitalizacji
Stopa kapitalizacji jest najpopularniejszym miernikiem, za pomocą którego ocenia się inwestycje w nieruchomości pod kątem ich rentowności i potencjału zwrotu. Stopa kapitalizacji po prostu reprezentuje zwrot z nieruchomości w horyzoncie rocznym, przy założeniu, że nieruchomość jest kupowana za gotówkę, a nie na kredyt. Stopa kapitalizacji wskazuje na wewnętrzną, naturalną i nie lewarowaną stopę zwrotu nieruchomości.
Formuła stopy kapitalizacji
Istnieje kilka wersji do obliczania stopy kapitalizacji. W najpopularniejszej formule stopa kapitalizacji inwestycji w nieruchomości jest obliczana poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto (NOI) nieruchomości przez bieżącą wartość rynkową. Matematycznie,
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / bieżąca wartość rynkowa
gdzie, Dochód operacyjny netto to (oczekiwany) roczny dochód generowany przez nieruchomość (np. Czynsze) i uzyskiwany jest poprzez odjęcie wszystkich wydatków poniesionych na zarządzanie nieruchomością. Wydatki te obejmują koszty związane z regularną konserwacją obiektu, a także podatki od nieruchomości.
Obecna wartość rynkowa składnika aktywów jest wartością bieżącą nieruchomości według obowiązujących stawek rynkowych.
W innej wersji liczba jest obliczana na podstawie pierwotnego kosztu kapitału lub kosztu nabycia nieruchomości.
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto / cena zakupu
Jednak druga wersja nie jest bardzo popularna z dwóch powodów. Po pierwsze, daje nierealistyczne wyniki dla starych nieruchomości, które zostały zakupione kilka lat / dekad temu po niskich cenach, a po drugie, nie można go zastosować do odziedziczonej nieruchomości, ponieważ ich cena zakupu wynosi zero, co uniemożliwia podział.
Ponadto, ponieważ ceny nieruchomości ulegają znacznym wahaniom, pierwsza wersja wykorzystująca bieżącą cenę rynkową stanowi dokładniejszą reprezentację w porównaniu z drugą, która wykorzystuje pierwotną cenę zakupu o stałej wartości.
Przykłady stopy kapitalizacji
Załóżmy, że inwestor ma milion dolarów i rozważa zainwestowanie w jedną z dwóch dostępnych opcji inwestycyjnych - po pierwsze, może inwestować w wyemitowane przez rząd obligacje skarbowe, które oferują nominalne 3 proc. Roczne odsetki i są uważane za najbezpieczniejsze inwestycje, a dwa może kupić budynek komercyjny, który ma wielu najemców, którzy mają płacić regularny czynsz.
W drugim przypadku załóżmy, że całkowity czynsz otrzymany rocznie wynosi 90 000 USD, a inwestor musi zapłacić łącznie 20 000 USD na pokrycie różnych kosztów utrzymania i podatków od nieruchomości. Pozostawia zysk netto z inwestycji w nieruchomości na 70 000 USD. Załóżmy, że w pierwszym roku wartość nieruchomości pozostaje stała przy pierwotnej cenie zakupu wynoszącej 1 milion USD.
Stopa kapitalizacji zostanie obliczona jako (dochód operacyjny netto / wartość nieruchomości) = 70 000 USD / 1 milion USD = 7%.
Ten 7-procentowy zwrot z inwestycji w nieruchomości radzi sobie lepiej niż standardowy 3-procentowy zwrot z wolnych od ryzyka obligacji skarbowych. Dodatkowe 4 procent stanowi zwrot z ryzyka ponoszonego przez inwestora poprzez inwestowanie na rynku nieruchomości w porównaniu z inwestowaniem w najbezpieczniejsze obligacje skarbowe o zerowym ryzyku.
Inwestycje w nieruchomości są ryzykowne i może istnieć kilka scenariuszy, w których zwrot, reprezentowany przez miarę stopy kapitalizacji, może się znacznie różnić.
Na przykład kilku najemców może się wyprowadzić, a dochód z wynajmu nieruchomości może spaść do 40 000 USD. Po zmniejszeniu kwoty 20 000 USD na różne koszty utrzymania i podatki od nieruchomości oraz przy założeniu, że wartość nieruchomości pozostaje na poziomie 1 miliona USD, stopa kapitalizacji wynosi (20 000 USD / 1 milion USD) = 2%. Wartość ta jest mniejsza niż zwrot z obligacji wolnych od ryzyka.
W innym scenariuszu załóżmy, że dochód z wynajmu utrzymuje się na pierwotnym poziomie 90 000 USD, ale koszty utrzymania i / lub podatek od nieruchomości znacznie wzrosną, to znaczy 50 000 USD. Stopa kapitalizacji wyniesie wówczas (40 000 USD / 1 milion USD) = 4%.
W innym przypadku, jeśli bieżąca wartość rynkowa samej nieruchomości zmniejszy się, powiedzmy 800 000 USD, przy zachowaniu takich samych dochodów z wynajmu i różnych kosztów, stopa kapitalizacji wzrośnie do 70 000 USD / 800 000 USD = 8, 75%.
Zasadniczo różne poziomy dochodu generowanego z nieruchomości, wydatki związane z nieruchomością oraz bieżąca wycena rynkowa nieruchomości mogą znacząco zmienić stopę kapitalizacji.
Zwrot z nadwyżki, który teoretycznie jest dostępny dla inwestorów nieruchomości ponad inwestycje w obligacje skarbowe, można przypisać powiązanemu ryzyku, które prowadzi do wyżej wymienionych scenariuszy. Czynniki ryzyka obejmują:
- Wiek, lokalizacja i status nieruchomości Rodzaj nieruchomości - wielorodzinna, biurowa, przemysłowa, handlowa lub rekreacyjna Wypłacalność najemców i regularne kwity czynszów Okres i struktura najmu najemcy Ogólna stopa rynkowa nieruchomości i czynniki wpływające na jej wycenę Podstawy makroekonomiczne region, a także czynniki wpływające na działalność najemców
Interpretacja stopy kapitalizacji
Ponieważ stopy kapitalizacji opierają się na prognozowanych szacunkach przyszłego dochodu, podlegają one dużej zmienności. Wówczas ważne staje się zrozumienie, co stanowi dobrą stopę kapitalizacji dla nieruchomości inwestycyjnej.
Stawka wskazuje również czas potrzebny do odzyskania zainwestowanej kwoty w nieruchomość. Na przykład w przypadku nieruchomości o stopie kapitalizacji 10% odzyskanie inwestycji zajmie około 10 lat.
Różne współczynniki kapitalizacji dla różnych właściwości lub różne stawki kapitalizacji dla różnych horyzontów czasowych dla tej samej nieruchomości, reprezentują różne poziomy ryzyka. Spojrzenie na wzór wskazuje, że wartość stopy kapitalizacji będzie wyższa w przypadku nieruchomości, które generują wyższy dochód operacyjny netto i mają niższą wycenę, i odwrotnie.
Załóżmy, że istnieją dwie właściwości, które są podobne we wszystkich atrybutach, z wyjątkiem tego, że są geograficznie od siebie oddzielone. Jeden znajduje się w eleganckim centrum miasta, a drugi na obrzeżach miasta. Wszystkie rzeczy są jednakowe, pierwsza nieruchomość wygeneruje wyższy czynsz w porównaniu do drugiej, ale zostaną one częściowo zrównoważone wyższymi kosztami utrzymania i wyższymi podatkami. Nieruchomość w centrum miasta będzie miała relatywnie niższą stopę kapitalizacji w porównaniu do drugiej ze względu na jej znacznie wysoką wartość rynkową.
Wskazuje to, że niższa wartość stopy kapitalizacji odpowiada lepszej wycenie i lepszej perspektywie zwrotów przy niższym poziomie ryzyka. Z drugiej strony wyższa wartość stopy kapitalizacji implikuje relatywnie niższe perspektywy zwrotu z inwestycji w nieruchomości, a tym samym wyższy poziom ryzyka.
Chociaż powyższy hipotetyczny przykład ułatwia inwestorowi wybór nieruchomości w centrum miasta, rzeczywiste scenariusze mogą nie być takie proste. Inwestor oceniający nieruchomość na podstawie stopy kapitalizacji stoi przed trudnym zadaniem ustalenia odpowiedniej stopy kapitalizacji dla danego poziomu ryzyka.
Stopa kapitalizacji
Przedstawienie modelu Gordona dla współczynnika Cap
Inna reprezentacja stopy kapitalizacji pochodzi z modelu wzrostu Gordona, który jest również nazywany modelem rabatu dywidendowego (DDM). Jest to metoda obliczania wartości wewnętrznej ceny akcji spółki niezależnie od bieżących warunków rynkowych, a wartość akcji jest obliczana jako wartość bieżąca przyszłych dywidend z akcji. Matematycznie, Wartość zapasów = oczekiwany roczny przepływ gotówki z tytułu dywidendy / (wymagana stopa zwrotu inwestora - oczekiwana stopa wzrostu dywidendy)
Ułożenie równania i uogólnienie formuły poza dywidendą, (Wymagana stopa zwrotu - oczekiwana stopa wzrostu) = oczekiwany przepływ środków pieniężnych / wartość aktywów
Powyższa reprezentacja jest zgodna z podstawową formułą stopy kapitalizacji wymienioną we wcześniejszej sekcji. Oczekiwana wartość przepływów pieniężnych reprezentuje dochód operacyjny netto, a wartość aktywów odpowiada bieżącej cenie rynkowej nieruchomości. Prowadzi to do tego, że stopa kapitalizacji jest równa różnicy między wymaganą stopą zwrotu a oczekiwaną stopą wzrostu. Oznacza to, że stopa ograniczenia jest po prostu wymaganą stopą zwrotu minus stopa wzrostu.
Można to wykorzystać do oceny wyceny nieruchomości dla danej stopy zwrotu oczekiwanej przez inwestora. Załóżmy na przykład, że dochód operacyjny netto z nieruchomości wynosi 50 000 USD i oczekuje się, że wzrośnie o 2 procent rocznie. Jeżeli oczekiwana stopa zwrotu inwestora wynosi 10 procent rocznie, stopa kapitalizacji netto wyniesie (10% - 2%) = 8%. Używając go w powyższym wzorze, wycena aktywów wynosi (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
