Gentryfikacja - napływ bogatszych ludzi do istniejącej dzielnicy miejskiej - ma miejsce w wybranych regionach w całym kraju. Proces ten powoduje zmiany charakteru i kultury sąsiedztwa, a także wzrost czynszów i wartości nieruchomości. Według raportu magazynu „Governing” w Waszyngtonie DC gentryfikacja zachodzi w szybszym tempie niż w prawie wszystkich innych miastach USA. W publikacji wykorzystano dane z Biura Spisu Ludności w celu ustalenia, które dzielnice w DC i 50 największych miast w kraju są gentryzmowe - wraz z tymi, które mogłyby gentryfikować, ale jeszcze tego nie zrobiły.
W raporcie trakt Spisu został uznany za kwalifikujący się do gentryfikacji, jeśli zarówno jego mediana wartości domu, jak i mediana dochodu gospodarstwa domowego spadły do dolnej 40 percentyla wszystkich traktów w obrębie tego obszaru metra. Następnie, aby ustalić, czy ten obszar został gentryfikowany, „rządzący” ustalili skorygowane o inflację wartości domów dla każdego z traktatów oraz procent absolwentów szkół wyższych, aby sprawdzić, czy oba są teraz w górnej jednej trzeciej percentyla, w porównaniu z innymi obszarami w tym obszarze.
Wyniki wykazały, że spośród 179 całkowitych obszarów spisu powszechnego w DC 51, 9% kwalifikujących się obszarów zostało gentryfikowanych. Jedynym miastem o wyższym odsetku uprawnionych szlacheckich szlaków był Portland (Ruda) (58, 1%). W pierwszej piątce (za DC) znalazły się Minneapolis (50, 6%), Seattle (50%) i Atlanta (46, 2%). Dla porównania, mniej niż 5% ówczesnych traktatów DC zostało gentryfikowanych w latach 1990–2000.
7 nowo gentryfikowanych okolic
DC jest domem dla jednej z najszybciej rozwijających się dzielnic w kraju. Oto siedem, które „rządzący” uznał za niedawno gentryfikujące, wraz z medianą ceny sprzedaży domu w każdej dzielnicy, medianą czynszu miesięcznie i medianą dochodu gospodarstwa domowego, zgodnie z przeglądami rynku na stronie agregatora nieruchomości Trulia.com (od 15 lutego 2017). Zakres średnich czynszów i średnich cen mieszkań daje poczucie, jak duży jest wybór na rynku mieszkaniowym w Waszyngtonie.
Columbia Heights
- Średnia cena sprzedaży domu: 716 000 USD Średni czynsz miesięcznie: 3 347 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 59 146 USD
Eckington
- Średnia cena sprzedaży domu: 667, 500 USD Średni czynsz miesięcznie: 1150 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 50, 542 USD
Stocznia Marynarki Wojennej
- Średnia cena sprzedaży domu: 617 500 USD Średni czynsz miesięcznie: 2300 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 26 033 USD
Bliski północny wschód
- Mediana ceny sprzedaży: 715 000 USD Średni czynsz miesięczny: 3 200 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 95 729 USD
Petworth
- Średnia cena sprzedaży domu: 650 000 USD Średni czynsz miesięcznie: 3000 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 62 462 USD
Południowy zachód
- Średnia cena sprzedaży domu: 450 000 USD Średni czynsz miesięcznie: 3097 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 85 453 USD
Koło Truxton
- Średnia cena sprzedaży domu: 565, 000 USD Średni czynsz miesięcznie: 2875 USD Średni dochód gospodarstwa domowego: 75 977 USD
Odnowa miejska DC
Gentryfikacja w dystrykcie zaczęła przyśpieszać na początku 2000 roku, kiedy ówczesny burmistrz Anthony Williams wyznaczył sobie cel, jakim jest odwrócenie dziesięcioleci spadku populacji i przyciągnięcie 100 000 nowych mieszkańców. Miasto opracowało i wdrożyło strategie inwestycji sąsiedzkich, opierając się na przekonaniu, że możliwy do przejścia, wielofunkcyjny rozwój przyciąga pracujących dorosłych i zwiększa dochody z podatków miejskich. Według spisu ludności do 2014 r. Liczba ludności wzrosła o prawie 90 000.
Miasto zainwestowało 138 milionów dolarów w miejski plac, parki, centrum rekreacji i nowe (lub przebudowane) szkoły w Columbia Heights, dzielnicy w północno-zachodniej części DC, która już w 1999 roku otrzymała garb od nowo wybudowanej stacji metra. W 2010 r. Liczba mieszkańców dzielnicy wzrosła o 6% i od tego czasu stale rośnie - aczkolwiek powoli. W 2012 r. Fordham Institute uznał Columbia Heights za jedną z najszybciej gentryfikujących dzielnic w kraju.
Dolna linia
Ogólnie rzecz biorąc, DC ma średnią cenę sprzedaży 655 000 USD, a średni czynsz wynosi 3000 USD miesięcznie. Przy średnim dochodzie gospodarstwa domowego w wysokości 65 609 USD wielu mieszkańców miasta nadal boryka się z wysokimi kosztami mieszkaniowymi, które będą rosły, jeśli gentryfikacja rozszerzy się na nowe dzielnice w całym mieście.
Kupowanie na wczesnym etapie w gentryfikacyjnej dzielnicy może sprawić, że Twoja inwestycja w nieruchomości szybko wzrośnie (zobacz Dlaczego warto kupować w gentryfikujących dzielnicach ). Ale są pewne wady.
Film PBS „Wojny o flagę”, wyprodukowany w 2003 r., Ale nadal aktualny, pokazuje, że gentryfikowane sąsiedztwo może stać się „ofiarą własnego sukcesu”. Zwiększenie czynszów i wartości nieruchomości, a także „spirala wzrostu pożądania” mogą ulec erozji cechy, które przede wszystkim przyciągnęły nowych ludzi do okolicy. Podczas gdy gentryfikacja może prowadzić do pozytywnych zmian w społeczności - na przykład zmniejszenia przestępczości, zwiększonej aktywności gospodarczej i nowych inwestycji w budynki i infrastrukturę obszarową - nowi przybysze zazwyczaj korzystają najczęściej. Mieszkańcy o ustalonej pozycji często kończą się „marginalizacją ekonomiczną i społeczną”, zgodnie z filmem, w którym podsumowano końcowy rezultat w ten sposób: „Gdy sukces przychodzi do dzielnicy, nie zawsze przychodzi do jej stałych mieszkańców, a przesiedlenie tej społeczności jest najbardziej niepokojący efekt gentryfikacji. ”
