Niezależnie od tego, czy jesteś na rynku kupującego, czy na rynku sprzedającego, gdy znajdziesz dom, który wydaje się być domem, będziesz chciał go kupić jak najszybciej. Nie jest to jednak takie proste. Wiele problemów finansowych określi, czy będziesz w stanie kupić dom, a także warunki kredytu hipotecznego. Znajomość tych informacji z wyprzedzeniem pomoże ci podejmować lepsze decyzje i sprawi, że proces zatwierdzania kredytu hipotecznego przebiegnie sprawnie i szybko.
1. Mają wystarczającą zaliczkę
Twoje marzenie o posiadaniu domu może szybko zostać przekreślone, jeśli nie możesz zapewnić wystarczającej ilości pieniędzy na zaliczkę.
„Kredytodawcy zaostrzyli wymogi od czasu kryzysu gospodarczego w 2008 r.” - mówi Karen R. Jenkins, certyfikowany bankier hipoteczny, który jest prezesem i dyrektorem generalnym KRJ Consulting w Kolumbii Południowej Karolinie. „W rezultacie potencjalni pożyczkobiorcy, którzy chcą kupić dom, muszą mieć„ skórkę w grze ”, aby zakwalifikować się do domu”, mówi Jenkins, że większość programów pożyczkowych wymaga co najmniej 3, 5% zaliczki.
Być może znasz osoby, które kupowały domy w przeszłości bez zaliczki - a nawet być jedną z tych osób. Jest to dziś znacznie mniej prawdopodobny scenariusz, ponieważ banki próbują ograniczyć ryzyko niewypłacalności kredytobiorców. „Pożyczkobiorca ze skórą w grze ma mniejsze szanse na niewykonanie zobowiązania, gdy sytuacja staje się trudna” - mówi Stacey Alcorn, właścicielka i dyrektor ds. Szczęścia w bostońskiej firmie LAER Realty Partners. Na przykład, gdy spadają wartości nieruchomości, pożyczkobiorca, który przeznaczył oszczędności na tę nieruchomość, jest bardziej skłonny do utrzymania się i ucieczki przed burzą, czekając na wzrost wartości nieruchomości, mówi Alcorn. Z drugiej strony, „pożyczkobiorca, który odłożył zero pieniędzy, prawdopodobnie po prostu odejdzie od nieruchomości i pozwoli bankowi przejąć ją w drodze wykluczenia”.
2. Znajdź przystępną stopę procentową
Przez cały okres spłacania kredytu hipotecznego zapewne spłacisz dziesiątki tysięcy dolarów samych odsetek. Tak więc znalezienie kredytu hipotecznego o niskim oprocentowaniu może zaoszczędzić tysiące dolarów w perspektywie długoterminowej. Doskonałym narzędziem do badania i porównywania stóp procentowych jest kalkulator hipoteczny, który da ci wyobrażenie o potencjalnych kosztach, zanim jeszcze spotkasz się z brokerem hipotecznym.
3. Mieć minimalną akceptowalną ocenę zdolności kredytowej
Twój wynik FICO będzie odzwierciedlał, jeśli maksymalnie wykorzystujesz swoje karty kredytowe i spóźniasz się z płaceniem rachunków, co może być kolejną przeszkodą finansową dla potencjalnych właścicieli domów potrzebujących kredytu hipotecznego. „Wyniki FICO mówią bankowi, że możesz spłacać rachunki co miesiąc i ile masz ogólnych długów. Jeśli maksymalnie wykorzystasz wszystkie swoje karty kredytowe, Twój wynik FICO będzie niski, a to ograniczy twoje szanse na uzyskanie finansowania, ponieważ banki nie chcą pożyczać komuś, kto żyje z kart kredytowych ”- mówi Alcorn.
Co uważa się za akceptowalny wynik FICO? Amy Tierce, wiceprezes regionalny Wintrust Mortgage w Needham, Massachusetts, zauważa, że chociaż FHA oferuje finansowanie kredytobiorcom o zdolności kredytowej na poziomie zaledwie 500, większość pożyczkodawców dodała własne wymagania. Trudno więc będzie znaleźć pożyczkodawcę, który będzie współpracował z pożyczkobiorcą o zdolności kredytowej poniżej 640.
Jednak zmaksymalizowane karty kredytowe nie są twoim jedynym zmartwieniem. „Jeśli konsekwentnie spóźniasz się z pozostałymi rachunkami o 30, 60 lub 90 dni, twoje zdolności kredytowe znów będą niskie, a banki nie będą chciały pożyczać pieniędzy komuś, kto będzie musiał ciągle błagać o swoje pieniądze”, mówi Alcorn, dodając, że „windykacja, bankructwo lub wykluczenie z kredytu informują bank, że nie masz problemu z odstąpieniem od zobowiązań i, mówiąc prosto, nie chcą być następne”.
4. Stosunek zadłużenia do dochodu mniejszy lub równy 43%
Właściciele domów, którzy się nadmiernie przedłużają, mogą codziennie jeść makaron Ramen w domu, który w końcu mogą stracić. Ważne jest realistyczne podejście do tego, na co Cię stać.
„Banki stosują wskaźnik zadłużenia do dochodu, aby ustalić, czy kredytobiorca może sobie pozwolić na zakup domu”, mówi Alcorn. „Załóżmy na przykład, że pożyczkobiorca zarabia 5000 USD miesięcznie. Bank nie chce, aby całkowite zadłużenie, w tym nowa spłata kredytu hipotecznego, a także płatności za samochód, płatności kartą kredytową i inne miesięczne zobowiązania, przekraczały pewien procent tego dochodu. ”W styczniu 2014 r. Biuro Ochrony Finansów Konsumentów wprowadziło zasady stwierdzając, że stosunek zadłużenia do dochodu nie może przekroczyć 43%.
Alcorn ostrzega jednak, że fakt, iż bank uważa, że stać cię na spłatę kredytu hipotecznego, nie oznacza, że możesz. „Na przykład bank nie wie, że masz dużą rodzinę, koszty opieki nad dziećmi lub starzejących się rodziców, którymi się opiekujesz. Ważne jest, aby szczerze porozmawiać o miesięcznych płatnościach z zespołem ds. Kredytów hipotecznych, abyś nie wpadł na głowę. ”
Jenkins zgadza się, dodając, że „posiadanie domu wiąże się z dodatkowymi wydatkami, których nie możesz ponieść podczas wynajmu. Oblicz wszystkie miesięczne wydatki i długi i pozwól, aby budżet podjął ostateczną decyzję dotyczącą tego, na co możesz sobie pozwolić.”
5. Mają zdolność do pokrycia kosztów zamknięcia
Istnieje wiele opłat związanych z hipoteką hipoteczną i możesz być w trakcie niegrzecznego przebudzenia finansowego, jeśli nie wiesz z góry, czego się spodziewać.
Chociaż koszty zamknięcia różnią się w zależności od pożyczkodawcy i stanu, „pożyczkobiorcy płacą za wycenę, raport kredytowy, opłaty adwokackie / pośrednika, opłaty rejestracyjne oraz opłaty za przetwarzanie / ubezpieczenie”, mówi Alcorn, dodając, że koszty zamknięcia wynoszą zwykle 1% kwoty pożyczki.
Jednak Jenkins twierdzi, że opłaty mogą wynosić nawet 3%. „Od pożyczkodawców wymaga się teraz kompleksowego oszacowania w dobrej wierze opłat, które poniesiesz za konkretną pożyczkę. Zasady są również bardziej rygorystyczne w odniesieniu do szacunków pożyczkodawcy i jest bardzo mało miejsca na zmiany podanych opłat przy stole zamykającym. ”Radzi kupującym domu, aby sprawdzili szacunek w dobrej wierze i zadawali pytania, jeśli nie jesteś pewien, co oznacza konkretna opłata.
6. Posiadać wymaganą dokumentację finansową
Niewystarczająca dokumentacja może opóźnić lub nawet zatrzymać proces zatwierdzania pożyczki, więc musisz dowiedzieć się, co musisz przynieść do stołu.
„Twój pożyczkodawca powinien mieć pełną i pełną listę kontrolną wymaganej dokumentacji na poparcie wniosku kredytowego w zależności od zatrudnienia i sytuacji dochodowej”, mówi Tierce. „Jeśli zaczynasz od wstępnego zatwierdzenia, upewnij się, że pożyczkodawca prosi o całą dokumentację dotyczącą tego procesu, ponieważ wstępne zatwierdzenie bez dokładnego przeglądu dokumentacji jest bezużyteczne. Można przeoczyć coś, co może spowodować późniejsze odrzucenie pożyczki, jeśli proces wstępnego zatwierdzenia nie będzie wyjątkowo dobrze udokumentowany. ”
Co to jest wstępne zatwierdzenie? Według Jenkinsa jest to „wstępne zatwierdzenie na podstawie tego, co pożyczkobiorca„ stwierdził ”we wniosku (dochód, dług, aktywa, zatrudnienie itp.). Rzeczywisty proces zatwierdzania zatwierdza dochód, aktywa i dług przy użyciu różnych metod, takich jak wynagrodzenie odcinki, zeznania podatkowe, wyciągi bankowe, W2 i weryfikacje zatrudnienia. ”
Tierce dodaje, że „na konkurencyjnych rynkach sprzedawcy i pośrednicy handlu nieruchomościami nawet nie rozważą oferty, nie wiedząc, że kupujący jest wstępnie zatwierdzony”. Można zażądać dodatkowych dokumentów w późniejszym terminie lub w trakcie całego procesu. „Proces ubezpieczenia jest wyczerpujący, a niektóre dokumenty mogą rodzić pytania lub wątpliwości wymagające dodatkowej dokumentacji. Po prostu weź głęboki oddech i daj pożyczkodawcy wszystko, o co prosi, tak szybko, jak to możliwe, aby uzyskać zgodę. ”
Dolna linia
Zanim zaczniesz myśleć o zakupie domu swoich marzeń, musisz upewnić się, że twoje finanse są w porządku i że przygotowałeś się mądrze i dokładnie, zanim jeszcze rozpocznie się proces zatwierdzania kredytu hipotecznego.
