Oszacowanie wartości nieruchomości jest konieczne dla różnych przedsięwzięć, w tym finansowania, aukcji, analizy inwestycji, ubezpieczenia nieruchomości i podatków. Ale dla większości osób ustalenie ceny kupna lub sprzedaży nieruchomości jest najbardziej użytecznym zastosowaniem wyceny nieruchomości. Artykuł ten stanowi wprowadzenie do podstawowych pojęć i metod wyceny nieruchomości, szczególnie w zakresie sprzedaży.
Wycena nieruchomości: co powinieneś wiedzieć
Podstawowe pojęcia wyceny
Wartość
Z technicznego punktu widzenia wartość nieruchomości jest definiowana jako bieżąca wartość przyszłych korzyści wynikających z własności nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu dóbr konsumpcyjnych, które są szybko wykorzystywane, korzyści z nieruchomości są zazwyczaj realizowane przez długi czas. Dlatego oszacowanie wartości nieruchomości musi uwzględniać trendy gospodarcze i społeczne, a także rządowe kontrole lub przepisy i warunki środowiskowe, które mogą wpływać na cztery elementy wartości:
Wartość a koszt i cena
Wartość niekoniecznie jest równa kosztowi lub cenie . Koszt odnosi się do faktycznych wydatków - na przykład na materiały lub robociznę. Z drugiej strony cena to kwota, którą ktoś za coś płaci. Chociaż koszt i cena mogą wpływać na wartość, nie określają wartości. Cena sprzedaży domu może wynosić 150 000 USD, ale wartość może być znacznie wyższa lub niższa. Na przykład, jeśli nowy właściciel znajdzie w domu poważną wadę, taką jak wadliwy fundament, wartość domu może być niższa niż cena.
Wartość rynkowa
Wycena to opinia lub oszacowanie dotyczące wartości konkretnej nieruchomości na określony dzień. Raporty wyceny są wykorzystywane przez firmy, agencje rządowe, osoby fizyczne, inwestorów i firmy hipoteczne przy podejmowaniu decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości. Celem oceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości - najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką nieruchomość przyniesie na konkurencyjnym i otwartym rynku.
Cena rynkowa, cena, po jakiej nieruchomość faktycznie sprzedaje, nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową. Na przykład, jeśli sprzedawca znajduje się pod przymusem z powodu zagrożenia wykluczeniem lub jeśli prowadzona jest sprzedaż prywatna, nieruchomość może sprzedawać poniżej swojej wartości rynkowej.
Metody oceny
Dokładna ocena zależy od metodycznego gromadzenia danych. Konkretne dane, obejmujące szczegóły dotyczące konkretnej nieruchomości oraz dane ogólne, dotyczące kraju, regionu, miasta i okolicy, w której nieruchomość się znajduje, są gromadzone i analizowane w celu ustalenia wartości. Wyceny wykorzystują trzy podstawowe podejścia do ustalenia wartości nieruchomości.
Metoda 1: Podejście do porównania sprzedaży
Metoda porównywania sprzedaży jest powszechnie stosowana do wyceny domów jednorodzinnych i gruntów. Czasami nazywany podejściem opartym na danych rynkowych, jest to oszacowanie wartości uzyskane na podstawie porównania nieruchomości z nieruchomościami ostatnio sprzedanymi o podobnych cechach. Te podobne właściwości są określane jako porównywalne. Aby zapewnić prawidłowe porównanie, każda z nich musi:
- Być jak najbardziej zbliżony do przedmiotowej nieruchomości Sprzedano w ciągu ostatniego roku na otwartym, konkurencyjnym rynku Sprzedano w typowych warunkach rynkowych
W procesie oceny należy zastosować co najmniej trzy lub cztery porównywalne elementy. Najważniejszymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze porównywalnych elementów, są wielkość, porównywalne cechy i - być może przede wszystkim - lokalizacja, które mogą mieć ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Właściwości porównywalne
Ponieważ żadna z dwóch nieruchomości nie jest dokładnie taka sama, zostaną wprowadzone korekty cen sprzedaży porównywalnych elementów, aby uwzględnić odmienne cechy i inne czynniki, które mogłyby wpłynąć na wartość, w tym:
- Wiek i stan budynków Data sprzedaży, jeżeli nastąpią zmiany ekonomiczne między datą sprzedaży porównywalnego a datą wyceny Warunki i warunki sprzedaży, na przykład, jeśli sprzedawca nieruchomości był pod przymusem lub jeśli nieruchomość została sprzedana między krewnymi (w obniżona cena) Lokalizacja, ponieważ podobne nieruchomości mogą różnić się ceną w różnych dzielnicach Cechy fizyczne, w tym wielkość działki, architektura krajobrazu, rodzaj i jakość budowy, liczba i rodzaj pokoi, metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej, podłogi z twardego drewna, garaż, kuchnia ulepszenia, kominek, basen, centralne powietrze itp.
Szacunkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości będzie mieścić się w przedziale utworzonym przez skorygowane ceny sprzedaży porównywalnych elementów. Ponieważ niektóre korekty dokonane w cenach sprzedaży porównywalnych elementów będą bardziej subiektywne niż inne, zwykle ważona jest ocena tych porównywalnych, które mają najmniejszą korektę.
Metoda 2: Podejście kosztowe
Podejście kosztowe można wykorzystać do oszacowania wartości nieruchomości, które zostały ulepszone przez jeden lub więcej budynków. Metoda ta obejmuje osobne oszacowanie wartości budynku (-ów) i gruntu, z uwzględnieniem amortyzacji. Szacunki są sumowane, aby obliczyć wartość całej ulepszonej właściwości. Podejście kosztowe zakłada, że rozsądny nabywca nie zapłaciłby więcej za istniejącą ulepszoną nieruchomość niż cena zakupu porównywalnej działki i budowy porównywalnego budynku. Takie podejście jest przydatne, gdy wyceniana nieruchomość jest typem, który nie jest często sprzedawany i nie generuje dochodu. Przykłady obejmują szkoły, kościoły, szpitale i budynki rządowe.
Koszty budowy można oszacować na kilka sposobów, w tym metodę stopy kwadratowej, w której koszt na stopę kwadratową niedawno zbudowanego porównywalnego pomnożono przez liczbę stóp kwadratowych w przedmiotowym budynku; metoda jednostkowa na miejscu, w której koszty szacuje się na podstawie kosztu budowy na jednostkę miary poszczególnych elementów budynku, w tym robocizny i materiałów; oraz metoda badania ilościowego, która szacuje ilości surowców, które będą potrzebne do zastąpienia przedmiotowego budynku, wraz z bieżącą ceną materiałów i powiązanymi kosztami instalacji.
Deprecjacja
Dla celów wyceny amortyzacja odnosi się do każdego warunku, który negatywnie wpływa na wartość ulepszenia nieruchomości, i uwzględnia:
- Pogorszenie stanu fizycznego, w tym pogorszenie stanu zdrowia, takie jak malowanie i wymiana dachu, i nieuleczalne pogorszenie, takie jak problemy konstrukcyjne Funkcjonalne starzenie się, które odnosi się do cech fizycznych lub projektowych, które nie są już uważane za pożądane przez właścicieli nieruchomości, takie jak przestarzałe urządzenia, przestarzałe urządzenia lub domy z czterema sypialniami, ale tylko jedną wanną. Ekonomiczne starzenie się, spowodowane czynnikami zewnętrznymi w stosunku do nieruchomości, takimi jak lokalizacja w pobliżu hałaśliwego lotniska lub zanieczyszczającej fabryki.
Metodologia
- Oszacuj wartość gruntu tak, jakby był wolny i dostępny w celu jego najwyższego i najlepszego wykorzystania, stosując metodę porównywania sprzedaży, ponieważ gruntów nie można amortyzować. Oszacuj aktualny koszt budowy budynku (-ów) i ulepszeń terenu. kwotę amortyzacji ulepszeń wynikających z pogorszenia, przestarzałości funkcjonalnej lub starzenia ekonomicznego Odlicz amortyzację od szacowanych kosztów budowy. Dodaj szacunkową wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu budynku (-ów) i ulepszeń terenu w celu ustalenia całkowitej wartość nieruchomości.
Metoda 3: Podejście do kapitalizacji dochodu
Metoda ta, często nazywana po prostu dochodem, opiera się na relacji między stopą zwrotu, jakiej wymaga inwestor, a dochodem netto generowanym przez nieruchomość. Służy do oszacowania wartości nieruchomości generujących dochód, takich jak kompleksy mieszkaniowe, budynki biurowe i centra handlowe. Oceny z zastosowaniem metody kapitalizacji dochodu mogą być dość proste, gdy można oczekiwać, że nieruchomość będąca przedmiotem będzie generować przyszłe dochody, a jej koszty są przewidywalne i stałe.
Bezpośrednie wielkie litery
Oceniający wykonają następujące kroki, stosując metodę bezpośredniego wpisywania wielkich liter:
- Oszacuj roczny potencjalny dochód brutto. Uwzględnij straty z tytułu pustostanów i czynszu w celu ustalenia efektywnego dochodu brutto. Odlicz roczne koszty operacyjne, aby obliczyć roczny dochód operacyjny netto. Oszacuj cenę, którą typowy inwestor zapłaciłby za dochód osiągnięty przez rodzaj i klasa nieruchomości. Dokonuje się tego poprzez oszacowanie stopy zwrotu lub stopy kapitalizacji. Zastosuj stopę kapitalizacji do rocznego dochodu operacyjnego netto z nieruchomości, aby oszacować wartość nieruchomości.
Mnożniki dochodu brutto
Metodę mnożnika dochodu brutto (GIM) można wykorzystać do oszacowania innych nieruchomości, które zazwyczaj nie są kupowane jako nieruchomości dochodowe, ale które można wynająć, takich jak domy jedno- i dwurodzinne. Metoda GRM wiąże cenę sprzedaży nieruchomości z przewidywanym dochodem z wynajmu. (Aby zapoznać się z treścią, zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem”)
W przypadku nieruchomości mieszkalnych zwykle stosuje się miesięczny dochód brutto; w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych wykorzystano by roczny dochód brutto. Metodę mnożnika dochodu brutto można obliczyć w następujący sposób:
Cena sprzedaży ÷ dochód z wynajmu = mnożnik dochodu brutto
Najnowsze dane dotyczące sprzedaży i wynajmu z co najmniej trzech podobnych nieruchomości można wykorzystać do ustalenia dokładnego GIM. GIM można następnie zastosować do szacowanego najmu na rynku przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia jej wartości rynkowej, którą można obliczyć w następujący sposób:
Dochód z wynajmu x GIM = szacunkowa wartość rynkowa
Dolna linia
Dokładna wycena nieruchomości jest ważna dla kredytodawców hipotecznych, inwestorów, ubezpieczycieli i nabywców oraz sprzedawców nieruchomości. Podczas gdy oceny przeprowadzane są na ogół przez wykwalifikowanych specjalistów, każda osoba zaangażowana w prawdziwą transakcję może czerpać podstawową wiedzę na temat różnych metod wyceny nieruchomości.
