Stopa kapitalizacji jest najczęściej stosowaną linią bazową do porównywania nieruchomości inwestycyjnych. Jest to analogiczne do szacowanej efektywnej stopy zwrotu z typowej inwestycji w zabezpieczenia. Na przykład własność gotówkowa o wartości 100 000 USD ze stopą kapitalizacji 4, 5% przyniesie taki sam zwrot, jak 100 000 USD zainwestowane w papiery wartościowe na 4, 5%. Liczba ta pomaga inwestorom nieruchomości w określeniu najlepszego wykorzystania ich funduszy inwestycyjnych.
Obliczanie stopy kapitalizacji
Prostą formułą obliczania stopy kapitalizacji jest roczny dochód operacyjny netto podzielony przez całkowite koszty akwizycji. Ta formuła jest w rzeczywistości odwrotnością standardowej wielokrotności ceny / zysków.
Dochód operacyjny netto można obliczyć, odejmując od przychodów brutto wszystkie koszty zarządzania, koszty mediów, utrzymanie, ubezpieczenie, podatki i inne koszty operacyjne. Dochód operacyjny netto nie uwzględnia spłat kredytów hipotecznych.
Koszty nabycia są wyższe niż podana cena zakupu. Muszą uwzględniać opłaty maklerskie i koszty zamknięcia. Jeśli nieruchomość nie jest gotowa na wynajem, należy również uwzględnić wszystkie koszty poniesione na remont.
Inwestorzy muszą porównać stopy kapitalizacji obejmujące te same koszty. Na przykład niepoprawne jest porównywanie jednej stopy kapitalizacji, która dyskontuje przychody z wynajmu na podstawie średnich rocznych wolnych miejsc pracy, a drugiej, która nie daje takiej zniżki.
Znaczenie stopy kapitalizacji
Najważniejszym zastosowaniem stopy kapitalizacji jest rozróżnienie różnych możliwości inwestycyjnych. Jeśli inwestycja w zabezpieczenie zapewnia szacunkowy 4% zwrot, a nieruchomość ma stopę kapitalizacji 8%, inwestor prawdopodobnie skoncentruje się na nieruchomości.
Stopy kapitalizacji mogą również kształtować trendy dla właścicieli nieruchomości komercyjnych. Trendy mogą wskazywać, dokąd zmierza rynek, umożliwiając korekty w oparciu o szacunkowe czynsze.
Istnieje limit użyteczności stopy kapitalizacji; nieruchomości inwestycyjne o nieregularnych lub skomplikowanych przepływach pieniężnych nie mogą polegać na prostych stopach kapitalizacji. Zamiast tego najlepiej byłoby polegać na analizie zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
