Spis treści
- Czym jest krótka wyprzedaż?
- Jak działa krótka sprzedaż
- Jak różni się wykluczenie
- Kroki do krótkiej sprzedaży
- Umowa krótkiej sprzedaży
- Plusy i minusy
- Pułapki, których należy unikać w krótkiej sprzedaży
- Najlepszy agent na krótką wyprzedaż
- Targować się o ceny
- Szukaj dalej
- Dobra oferta czy zła?
Czym jest krótka wyprzedaż?
Krótka wyprzedaż to dom, który jest dostępny po cenie zakupu niższej niż kwota należna od jego obecnego właściciela.
Transakcja przynosi korzyści bankowi, ponieważ pozwala uniknąć przejęcia domu w drodze przejęcia, co jest kosztowne i czasochłonne. Sprzedawca unika trafienia kredytowego związanego z wykluczeniem i towarzyszącym mu czasami bankructwem.
Jak działa krótka sprzedaż
Krótka sprzedaż to opcja finansowa, która jest czasami dostępna dla właścicieli domów, którzy są zagrożonymi kredytobiorcami. Zalegają ze spłatą kredytu hipotecznego i mają podwodny dom. Oznacza to, że dom jest wart mniej niż niespłacone saldo kredytu hipotecznego.
Oprócz nieoczekiwanej nadzwyczajnej gotówki właściciel jest zmuszony rozstać się z domem. Są tak naprawdę tylko dwie opcje: krótka wyprzedaż lub wykluczenie.
Eksperci nie zgadzają się co do tego, czy krótka sprzedaż to dobra okazja. Zwolennicy twierdzą, że takie domy są wycenione poniżej wartości rynkowej. Przeciwnicy twierdzą, że banki nie są zainteresowane sprzedażą ogniową.
Krótka sprzedaż jest zwykle inicjowana przez właściciela domu, gdy wartość domu spada o 20% lub więcej. Przed rozpoczęciem procesu pożyczkodawca, który posiada hipotekę, musi podpisać się pod decyzją. Ponadto pożyczkodawca, zazwyczaj bank, potrzebuje dokumentacji wyjaśniającej, dlaczego krótka sprzedaż ma sens. W końcu instytucja pożyczająca może w tym procesie stracić pieniądze.
W przypadku zatwierdzenia do krótkiej sprzedaży, kupujący najpierw negocjuje z właścicielem domu do wynajęcia, a następnie zwraca się do banku o zatwierdzenie zakupu. Ważne jest, aby pamiętać, że krótka sprzedaż nie może nastąpić bez zgody pożyczkodawcy.
Krótka sprzedaż jest zwykle długotrwała i wymaga dużych nakładów pracy, a jej przetworzenie zajmuje cały rok. Nie są one jednak tak szkodliwe dla ratingu kredytowego właściciela domu, jak wykluczenie z rynku. Krótka wyprzedaż wygląda lepiej dla przyszłych pożyczkodawców i wierzycieli. To pokazuje, że dana osoba podjęła działania, zanim bank przeprowadził się w celu przejęcia domu. Właściciel domu, który przeszedł krótką wyprzedaż, może nawet być uprawniony do natychmiastowego zakupu innego domu.
Kluczowe dania na wynos
- Dla podwodnych właścicieli domów krótka wyprzedaż może być sposobem na uniknięcie przejęcia, eksmisji i czarnych znaków na ich ratingach kredytowych. Dla potencjalnego nabywcy realizacja krótkiej sprzedaży wymaga elastyczności i dużej cierpliwości. Kupujący musi upewnić się, że umowa jest wart wysiłku.
Jak różni się wykluczenie
W przypadku wykluczenia pożyczkodawca przejmuje dom po tym, jak pożyczkobiorca nie dokona określonej liczby płatności. W przeciwieństwie do większości krótkich wyprzedaży, wykluczenia mogą mieć miejsce po tym, jak właściciel domu opuści dom. Jeśli mieszkańcy jeszcze nie opuścili, pożyczkodawca eksmituje ich w procesie wykluczenia.
Zamknięcie dostępu do rynku zwykle nie trwa tak długo, jak krótka sprzedaż, ponieważ pożyczkodawca obawia się szybkiego upłynnienia aktywów. Wykluczone domy mogą być również sprzedawane na aukcjach podczas „sprzedaży powierniczej”, gdzie kupujący licytują domy w drodze publicznego postępowania.
Właściciele domów, którzy zostali wykluczeni, doświadczają natychmiastowego spadku i gwałtownego spadku ich wiarygodności kredytowej. W większości przypadków muszą oni czekać co najmniej pięć lat na zakup innego domu lub trzy lata z pożyczką FHA. Wykluczenie pojawia się w raporcie kredytowym przez siedem lat.
Kiedy należy dokonać krótkiej sprzedaży?
Kroki do krótkiej sprzedaży
Proces krótkiej sprzedaży różni się w zależności od stanu, ale ogólnie kroki obejmują:
- Pakiet krótkiej sprzedaży - sprzedawca przekazuje pożyczkodawcy pakiet finansowy. Obejmuje sprawozdania finansowe, list opisujący trudności sprzedawcy oraz kopie dokumentacji finansowej. Oferta krótkiej sprzedaży - jeśli sprzedawca zaakceptuje ofertę zainteresowanego nabywcy, agent aukcyjny wysyła pożyczkodawcy umowę aukcyjną, wykonaną ofertę zakupu, list wstępnej zgody kupującego oraz kopię czeku na największe pieniądze. Przetwarzanie bankowe - bank sprawdza ofertę i zatwierdza lub odrzuca krótką sprzedaż. Może to potrwać od kilku tygodni do miesięcy.
Umowa krótkiej sprzedaży
Pod pewnymi względami zakup nieruchomości z krótką sprzedażą jest jak każdy zakup domu. Jednak w takim przypadku umowa będzie określać, że warunki podlegają zatwierdzeniu przez kredytodawcę hipotecznego.
Umowa powinna również określać, że nieruchomość jest nabywana „taka, jaka jest”. Chociaż kupujący może podać język, który pozwala na anulowanie umowy, jeśli kontrola ujawni poważne problemy, jest mało prawdopodobne, aby wynegocjować niższą cenę. Jest mało prawdopodobne, że bank dokona jakichkolwiek napraw, a sprzedawca, przywiązany do gotówki, jeszcze bardziej nie pomoże.
W przeciwieństwie do wykluczenia, instytucja pożyczająca nie jest właścicielem nieruchomości w krótkiej sprzedaży. Ponieważ jednak musi zatwierdzić sprzedaż i uzyskać wpływy, kupujący będzie miał do czynienia głównie z bankiem, a nie właścicielem domu.
Plusy i minusy
Transakcje krótkiej sprzedaży mogą być znacznie bardziej czasochłonne i sprawdzać cierpliwość niż zwykłe transakcje na rynku nieruchomości. Jeśli złożysz ofertę dotyczącą nieruchomości z krótką sprzedażą, przygotuj się na czekanie. Banki znane są z tego, że reagują na oferty krótkiej sprzedaży tak długo, jak kilka miesięcy.
Upewnij się, że krótka wyprzedaż jest już zatwierdzona przez pożyczkodawcę. Jeśli sprzedawca nie wynegocjował jeszcze krótkiej sprzedaży z bankiem, kupujący czeka długo, być może na nic.
Niektórzy eksperci zalecają wyznaczenie pożyczkodawcy terminu na skrócenie czasu oczekiwania. Chociaż trudno powiedzieć, czy ta strategia naprawdę zachęci bank do działania.
Pułapki, których należy unikać w krótkiej sprzedaży
Kupujący musi upewnić się, że krótka wyprzedaż jest już zatwierdzona przez pożyczkodawcę. Jeśli sprzedawca nie popełnił jeszcze niewykonania zobowiązania lub nie wynegocjował krótkiej sprzedaży z bankiem, kupujący czeka długo, być może na nic. Bank może nie być zainteresowany krótką sprzedażą, jeśli uważa, że może uzyskać więcej pieniędzy, przechodząc do wykluczenia.
Potencjalni nabywcy powinni również sprawdzić z wyprzedzeniem, aby upewnić się, że pożyczkodawca hipoteczny nie ma problemów z nieruchomościami o krótkiej sprzedaży.
Najlepszy agent na krótką wyprzedaż
Ze względu na złożoność transakcji kupujący powinien współpracować z agentem lub pośrednikiem w handlu nieruchomościami, który ma doświadczenie w krótkiej sprzedaży i chętny do pracy nad jednym. Niektórzy agenci nieruchomości specjalizują się w krótkiej sprzedaży i mogą posiadać certyfikat SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), oznaczenie oferowane przez National Association of Realtors. Posiadacze tego certyfikatu przeszli specjalistyczne szkolenie.
Targować się o ceny
Nabywca nieruchomości o krótkiej sprzedaży powinien być przygotowany na podniesienie ceny ofertowej. Ostatecznie sprzedawca nie ma rzeczywistego upoważnienia do zatwierdzenia ceny sprzedaży, robi to tylko bank i może on złożyć przeciwną ofertę.
Z drugiej strony bank mógłby od razu odrzucić ofertę, szczególnie jeśli jest to oferta znacznie niższa. W najgorszym przypadku mogą w ogóle nie odpowiadać.
Szukaj dalej
Biorąc pod uwagę, ile czasu zajmie bankowi odpowiedź na twoją ofertę, kupujący powinien prawdopodobnie patrzeć na inne domy, czekając na odpowiedź. Agent może napisać umowę zakupu krótkiej sprzedaży w taki sposób, aby kupujący zachował elastyczność wycofania oferty.
Nawet jeśli kupujący zdecyduje się na depozyt, bank może nadal zbierać oferty. Większość ludzi uznałaby to za nieetyczne, ponieważ potencjalny nabywca prawdopodobnie wydałby kilka tysięcy dolarów na inspekcje, wyszukiwania tytułów i tym podobne. Ale bank stoi w obliczu przegranej transakcji i chce zminimalizować swoje straty.
Rezygnacja z umowy tak późno w grze jest ogromną stratą czasu i pieniędzy dla kupującego, nie wspominając o ogromnie frustrującej.
Z tych wszystkich powodów cena notowania krótkiej sprzedaży musi być przyjmowana ze zdrową dawką sceptycyzmu.
Dobra oferta czy zła?
Eksperci nie zgadzają się co do tego, czy krótka sprzedaż jest dobrą ofertą dla kupujących. Zwolennicy twierdzą, że nieruchomości o krótkiej sprzedaży są wyceniane poniżej wartości rynkowej, co stwarza okazję dla kupujących, aby uzyskać świetną ofertę, lub dla kupujących po raz pierwszy homebuyers, aby dostać się do domu, na który w innym przypadku nie mogliby sobie pozwolić. Przeciwnicy twierdzą, że banki nie są zainteresowane sprzedażą ogniową i przeprowadzą porównywalną analizę rynku przed ustaleniem lub zaakceptowaniem ceny nieruchomości.
Ponadto cena notowania krótkiej sprzedaży może być kwotą, którą agent sprzedawcy uważa, że bank może zaakceptować, a nie kwotą, którą bank faktycznie zgodził się zaakceptować. Bank może uznać, że cena jest zbyt niska, lub sprzedawca może wystawić nieruchomość poniżej rynku z zamiarem wywołania wojny przetargowej.
W niektórych stanach sprzedawca będzie miał przeciwko niemu orzeczenie o brakach, które zobowiązuje go do spłacenia bankowi różnicy między kwotą kredytu hipotecznego a ceną sprzedaży domu, dlatego w interesie sprzedawcy jest zdobycie jak największej ilości pieniędzy.
Jedną zaletą zarówno dla banku, jak i dla nabywcy jest to, że w przeciwieństwie do nieruchomości będącej własnością banku, nieruchomości o krótkiej sprzedaży rzadziej zostaną zniszczone lub splądrowane. Chociaż nieruchomość może cierpieć z powodu odroczonego utrzymania z powodu sytuacji finansowej właściciela, sprzedawca raczej nie zniszczy tego miejsca, gdy on lub ona nadal w nim mieszka. Natomiast właściciele domów, którzy tracą swoje nieruchomości z powodu wykluczenia, często wyładowują swoją frustrację w domu jako sposób na powrót do banku.
