Co to jest kontrola czynszu?
Kontrola czynszu to program rządowy, który nakłada limit na kwotę, jakiej wynajmujący może żądać za najem domu lub przedłużenie umowy najmu.
Gminy zazwyczaj regulują przepisy dotyczące kontroli czynszu, a szczegółowe informacje są bardzo zróżnicowane. Wszystkie mają na celu utrzymanie przystępnych kosztów utrzymania dla mieszkańców o niższych dochodach.
Kontrola czynszów nie jest szeroko rozpowszechniona w USA Według najnowszych badań przeprowadzonych przez Urban Institute, 182 gminy w USA na około 89 000 mają przepisy dotyczące kontroli czynszów, a wszystkie z nich znajdują się w Nowym Jorku, New Jersey, Kalifornii, Maryland lub Waszyngtonie DC W rzeczywistości w 37 stanach istnieją przepisy zabraniające samorządom wprowadzania środków kontroli czynszu.
Kwestia regulacji czynszów została jednak ożywiona w ostatnich latach, szczególnie w miastach i stanach, w których rosnące koszty utrzymania w połączeniu ze stagnacją płac doprowadziły do kryzysu dostępności mieszkań dla mieszkańców o średnich dochodach i osób starszych o stałych dochodach.
Oregon jest pierwszym stanem w USA, który uchwalił stanowe prawo kontroli czynszów. Ustawa, podpisana w marcu 2019 r., Ogranicza roczne podwyżki czynszu do 7% plus wzrost wskaźnika cen konsumpcyjnych.
Jak działa kontrola czynszu
Najwcześniejsze przepisy dotyczące kontroli czynszów w Stanach Zjednoczonych pochodzą z lat dwudziestych XX wieku i często były całkowicie zawieszone. Te ogólnie okazały się niewykonalne. W latach siedemdziesiątych ponownie pojawił się pomysł kontroli czynszu, tym razem w bardziej umiarkowanej formie, często nazywanej stabilizacją czynszu.
Na przykład w Nowym Jorku są dwa programy kontroli czynszu:
- Starszy program kontroli czynszu był stopniowo wycofywany przez dziesięciolecia. Nakłada surowe ograniczenia cen wynajmu, ale jedyni najemcy nadal objęci prawem mieszkają od 1971 r. Lub wcześniej w budynkach zbudowanych przed 1947 r. Program stabilizacji czynszów z lat 70. reguluje ceny w około połowie czynszów w mieście. Czynsze mogą być podwyższane tylko raz w roku, a dopuszczalne podwyżki procentowe są ograniczone przez agencję mieszkaniową. Zasady i wyjątki są labiryntowe i są zarządzane przez połączenie agencji miejskich i państwowych.
Wysokie koszty utrzymania w Nowym Jorku są często cytowane jako wystarczający dowód, że kontrola czynszu nie działa. Mediana ceny jednej sypialni w Nowym Jorku wyniosła 3070 USD w 2018 r.
Zwolennicy kontroli czynszów, tacy jak Urban Institute, twierdzą, że kontrola cen może być skuteczna dla populacji, której dotyczą przepisy. Oznacza to, że osoby o średnich dochodach i osoby starsze o stałych dochodach mogą pozostać w swoich domach, podczas gdy gentryfikacja powoduje wzrost cen wokół nich.
Zalety i wady kontroli czynszu
Kontrola czynszu była zawsze kontrowersyjna. Przepisy dotyczące kontroli czynszów w dzisiejszych miastach najczęściej regulują podwyżki cen za przedłużenia umów najmu, a nie nowych najemców. Zapewne ma to pewne zalety dla właścicieli, którzy mogą pobierać opłaty od rynku za wolne mieszkania lub, w najgorszym przypadku, utrzymywać najemców, którzy mają wszelkie bodźce, aby pozostać na miejscu i płacić czynsz na czas.
Główne argumenty przeciwko kontroli czynszu obejmują:
- Kontrola czynszów zmniejsza podaż przyzwoitych mieszkań, ponieważ właściciele wolą przebudować budynek na mieszkanie lub przystosować go do użytku komercyjnego, niż przestrzegać przepisów ograniczających ich zyski. luźny lub nieistniejący z powodu słabego zwrotu z inwestycji.
Główne argumenty za regulacjami obejmują:
- Ceny wynajmu w wielu amerykańskich miastach rosną znacznie szybciej niż płace za pracę o średnich dochodach. Kontrola czynszów umożliwia rodzinom o średnich dochodach i osobom starszym o stałych dochodach godne życie bez obawy o osobistą katastrofalną podwyżkę czynszu. Okolice są bezpieczniejsze i bardziej stabilne z bazą rezydentów długoterminowych w mieszkaniach kontrolowanych pod wynajem.
Kluczowe dania na wynos
- Większość przepisów dotyczących kontroli czynszów ogranicza kwotę, którą wynajmujący może podnieść czynsze dla istniejących najemców. Kontrola czynszu jest kontrowersyjna. W rzeczywistości w 37 stanach istnieją przepisy zabraniające samorządom wprowadzania takich środków. Oregon stał się pierwszym stanem w USA, który wprowadził ustawę o kontroli czynszów w całym stanie w 2019 r.
