Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Pod względem ilościowym inwestowanie w nieruchomości przypomina inwestowanie w akcje. Aby uzyskać zysk, inwestorzy muszą określić wartość nieruchomości i dokonać świadomych domysłów na temat tego, jaki zysk przyniesie każdy z nich, czy to poprzez wzrost wartości nieruchomości, przychody z wynajmu, czy też oba.

Wycena kapitału jest zwykle przeprowadzana za pomocą dwóch podstawowych metod: wartości bezwzględnej i wartości względnej. To samo dotyczy oceny nieruchomości. Dyskontowanie przyszłego dochodu operacyjnego netto (NOI) o odpowiednią stopę dyskontową dla nieruchomości jest podobne do wyceny zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla zapasów; zintegrowanie modelu mnożnika dochodu brutto z nieruchomościami jest porównywalne do wyceny wartości względnej z zapasami. Poniżej przyjrzymy się, jak wycenić nieruchomość za pomocą tych metod.

TUTORIAL: „Przewodnik dla kupujących po raz pierwszy w domu”

Stopa kapitalizacji

Jednym z najważniejszych założeń, jakie inwestor nieruchomości przyjmuje przy wycenie nieruchomości, jest wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji, która jest wymaganą stopą zwrotu z nieruchomości bez uwzględnienia wzrostu wartości lub amortyzacji. Mówiąc prościej, jest to stawka stosowana do dochodu operacyjnego netto w celu ustalenia bieżącej wartości nieruchomości.

Na przykład, jeśli nieruchomość, która ma wygenerować dochód operacyjny netto w wysokości 1 mln USD w ciągu następnych dziesięciu lat, jest dyskontowana przy stopie kapitalizacji wynoszącej 14%, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 000 000 USD / 0, 14 = 7 142 857 USD (netto dochód operacyjny / ogólna stopa kapitalizacji = wartość rynkowa).

Wartość rynkowa 7 142 857 USD to dobra okazja, jeśli nieruchomość sprzedaje się za 6, 5 ​​mln USD. Jest to zła oferta, jeśli cena sprzedaży wynosi 8 milionów USD.

Określenie stopy kapitalizacji jest jednym z kluczowych mierników wyceny nieruchomości generującej dochód. Chociaż jest to nieco bardziej skomplikowane niż obliczanie średniego ważonego kosztu kapitału (WACC) firmy, istnieje kilka metod, które inwestorzy mogą zastosować w celu znalezienia odpowiedniej stopy kapitalizacji. (Aby zapoznać się z treścią, zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem”)

Metoda budowania

Jednym z powszechnych podejść jest metoda gromadzenia danych. Zaczynając od stopy procentowej, dodaj:

1. Odpowiednia premia za płynność (powstaje z powodu niepłynności nieruchomości) Premia za odzyskanie (uwzględnia wzrost wartości netto netto) Premia za ryzyko (ujawnia całkowitą ekspozycję na ryzyko na rynku nieruchomości)

Przy stopie procentowej wynoszącej 4%, stopie niepłynności wynoszącej 1, 5%, premii za odzyskanie 1, 5%. a stopa ryzyka wynosi 2, 5%, stopa kapitalizacji nieruchomości jest sumowana jako: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Jeżeli dochód operacyjny netto wynosi 200 000 USD, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 200 000 USD /.115 = 1 739 130 USD.

Oczywiście wykonanie tego obliczenia jest bardzo proste. Złożoność polega na ocenie dokładnych szacunków dla poszczególnych składników stopy kapitalizacji, co może być trudne. Zaletą tej metody jest to, że próbuje ona zdefiniować i dokładnie zmierzyć poszczególne składniki stopy dyskontowej.

Metoda ekstrakcji rynku

Metoda ekstrakcji rynku zakłada, że ​​istnieją porównywalne, łatwo dostępne dochody operacyjne netto i informacje o cenie sprzedaży porównywalnych nieruchomości generujących dochód. Zaletą metody ekstrakcji rynku jest to, że stopa kapitalizacji sprawia, że ​​bezpośrednia kapitalizacja dochodu jest bardziej znacząca.

Określenie stopy kapitalizacji jest stosunkowo proste. Załóżmy, że inwestor rozważa zakup parkingu, który ma przynieść dochód operacyjny netto w wysokości 500 000 USD. W okolicy istnieją trzy porównywalne nieruchomości parkingowe generujące dochód.

• Parking Lot 1 ma dochód operacyjny netto w wysokości 250 000 USD i cenę sprzedaży w wysokości 3 milionów USD. W tym przypadku stopa kapitalizacji wynosi: 250 000 USD / 3 000 000 USD = 8, 33%. Działka parkingowa 2 ma dochód operacyjny netto w wysokości 400 000 USD i cenę sprzedaży 3, 95 mln USD. Stopa kapitalizacji wynosi: 400 000 USD / 3 950 000 USD = 10, 13%. Parking Lot 3 ma dochód operacyjny netto w wysokości 185 000 USD, a cena sprzedaży 2 miliony USD. Stopa kapitalizacji wynosi: 185 000 USD / 2 000 000 USD = 9, 25%.

W oparciu o obliczone stawki dla tych trzech porównywalnych nieruchomości (8, 33%, 10, 13% i 9, 25%), ogólny wskaźnik kapitalizacji na poziomie 9, 4% byłby rozsądną reprezentacją rynku. Stosując tę ​​stopę kapitalizacji, inwestor może określić wartość rynkową nieruchomości. Wartość możliwości inwestycyjnej parkingu wynosi 500 000 USD / 0, 094 = 5 319 149 USD.

Metoda pasma inwestycji

Stopa kapitalizacji jest obliczana przy użyciu indywidualnych stóp procentowych dla nieruchomości korzystających zarówno z finansowania dłużnego, jak i kapitałowego. Zaletą metody pasma inwestycji jest to, że jest ona najbardziej odpowiednią stopą kapitalizacji dla finansowanych inwestycji w nieruchomości.

Pierwszym krokiem jest obliczenie tonącego funduszu. Jest to wartość procentowa, która musi być odłożona na każdy okres, aby mieć określoną kwotę w przyszłości. Załóżmy, że nieruchomość o dochodzie operacyjnym netto w wysokości 950 000 USD jest finansowana w 50%, przy użyciu długu w wysokości 7%, który podlega amortyzacji przez 15 lat. Reszta jest opłacana kapitałem własnym o wymaganej stopie zwrotu wynoszącej 10%. Współczynnik tonięcia będzie obliczany jako:

W pobliżu $\frac{\frac{\mathrm{ja}nt\mathrm{mi}r\mathrm{mi}stR\mathrm{za}t\mathrm{mi}}{1\mathrm{2)}\mathrm{M.}onths}}{{}^{(\#o\mathrm{fa}Y\mathrm{mi}\mathrm{za}rs\ast 1\mathrm{2)}\mathrm{M.}onths)}-1}$ (Liczba lat ∗ 12 miesięcy) -112 miesięcy Stopa procentowa

Po podłączeniu liczb otrzymujemy:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

Oblicza się to na 0, 003154 miesięcznie. Rocznie ten odsetek wynosi: 0, 003154 x 12 miesięcy = 0, 0378. Stopa, według której pożyczkodawca musi zostać wypłacony, równa się temu współczynnikowi tonięcia funduszu powiększonemu o stopę procentową. W tym przykładzie wskaźnik ten wynosi:.07 +.0378 = 10, 78% lub.1078.

Tak więc średnia ważona stopa lub ogólna stopa kapitalizacji, przy użyciu 50% wagi długu i 50% wagi kapitału wynosi: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10, 39%. W rezultacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 950 000 USD /.1039 = 9 143 407 USD.

Jak wycenić nieruchomość inwestycyjną w nieruchomości

Porównywalne wyceny kapitałowe

Modele bezwzględnej wyceny określają wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych w celu uzyskania wartości wewnętrznej akcji; najbardziej powszechnymi metodami są modele dyskontowania dywidend (DDM) i techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF). Z drugiej strony metody wartości względnej sugerują, że dwa porównywalne papiery wartościowe powinny być wyceniane w podobny sposób w zależności od ich zysków. Wskaźniki takie jak cena do zysku i cena do sprzedaży są porównywane z innymi firmami wewnątrzgałęziowymi w celu ustalenia, czy wartość akcji jest zaniżona lub zawyżona. Podobnie jak w przypadku wyceny kapitału, analiza wyceny nieruchomości powinna wdrożyć obie procedury w celu ustalenia zakresu możliwych wartości.

Obliczanie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości

W pobliżu Wartość rynkowa = r − gNOI1 = RNOI1 gdzie: NOI = przychód operacyjny netto = wymagana stopa zwrotu z aktywów nieruchomościowych g = stopa wzrostu NOIR = stopa kapitalizacji (r − g)

Dochód operacyjny netto odzwierciedla zyski, które nieruchomość wygeneruje po uwzględnieniu kosztów operacyjnych, ale przed odliczeniem podatków i odsetek. Przed odliczeniem wydatków należy ustalić całkowite przychody z inwestycji. Oczekiwane przychody z wynajmu można początkowo prognozować na podstawie porównywalnych nieruchomości w pobliżu. Po przeprowadzeniu odpowiednich badań rynkowych inwestor może ustalić, jakie ceny są pobierane przez najemców w okolicy i założyć, że za tę nieruchomość można zastosować podobne czynsze za metr kwadratowy. Prognozowane podwyżki czynszów uwzględnia się w stopie wzrostu w formule.

Ponieważ wysokie wskaźniki pustostanów stanowią potencjalne zagrożenie dla zwrotów z inwestycji w nieruchomości, należy zastosować analizę wrażliwości lub realistyczne konserwatywne szacunki w celu ustalenia utraconego dochodu, jeżeli dany składnik aktywów nie zostanie wykorzystany z pełną wydajnością.

Koszty operacyjne obejmują te, które są bezpośrednio ponoszone w związku z codzienną eksploatacją budynku, takie jak ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za zarządzanie, opłaty za utrzymanie i koszty mediów. Należy pamiętać, że amortyzacja nie jest uwzględniana w obliczeniach kosztu całkowitego. Dochód operacyjny netto nieruchomości jest podobny do zysku przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i amortyzacją (EBITDA).

Zdyskontowanie dochodu operacyjnego netto z inwestycji w nieruchomości o stopę kapitalizacji rynkowej jest analogiczne do zdyskontowania przyszłego strumienia dywidend o odpowiednią wymaganą stopę zwrotu, skorygowaną o wzrost dywidendy. Inwestorzy kapitałowi zaznajomieni z modelami wzrostu dywidendy powinni natychmiast zobaczyć podobieństwo. (DDM jest jedną z najbardziej fundamentalnych teorii finansowych, ale jest tak dobra, jak jej założenia. Sprawdź „ Zagłębianie się w model rabatu na dywidendę ”).

Znalezienie zdolności generującej dochód nieruchomości

W pobliżu $\text{M.}\text{za}\text{r}\text{k}\text{mi}\text{t}\text{V.}\text{za}\text{l}\text{u}\text{mi}\text{=}\text{sol}\text{r}\text{o}\text{s}\text{s}\text{ja}\text{n}\text{do}\text{o}\text{m}\text{mi}\times \text{sol}\text{r}\text{o}\text{s}\text{s}\text{ja}\text{n}\text{do}\text{o}\text{m}\text{mi}\text{M.}\text{u}\text{l}\text{t}\text{ja}\text{p}\text{l}\text{ja}\text{mi}\text{r}$ Wartość rynkowa = dochód brutto × mnożnik dochodu brutto

Metoda mnożnika dochodu brutto jest metodą względnej wyceny opartą na podstawowym założeniu, że nieruchomości w tym samym obszarze będą wyceniane proporcjonalnie do dochodu brutto, który pomagają wygenerować. Jak sama nazwa wskazuje, dochód brutto to całkowity dochód przed odliczeniem jakichkolwiek kosztów operacyjnych. Jednak wskaźniki pustostanów muszą być prognozowane, aby uzyskać dokładne oszacowanie dochodu brutto.

Na przykład, jeśli inwestor nieruchomości kupi budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych, może na podstawie porównywalnych danych dotyczących nieruchomości ustalić, że średni miesięczny dochód brutto na stopę kwadratową w okolicy wynosi 10 USD. Chociaż inwestor może początkowo założyć, że roczny dochód brutto wynosi 12 milionów USD (10 USD x 12 miesięcy x 100 000 stóp kwadratowych), prawdopodobnie w danym momencie w budynku będą wolne miejsca. Zakładając, że istnieje 10% wskaźnik pustostanów, roczny dochód brutto wynosi 10, 8 miliona USD (12 MM x 90%). Podobne podejście stosuje się również do metody dochodu operacyjnego netto.

Następnym krokiem w oszacowaniu wartości nieruchomości jest ustalenie mnożnika dochodu brutto. Osiąga się to, jeśli mamy historyczne dane dotyczące sprzedaży. Patrząc na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości i dzieląc tę ​​wartość przez wygenerowany roczny dochód brutto, uzyskujemy średni mnożnik dla regionu.

Ten rodzaj wyceny jest podobny do wykorzystywania porównywalnych transakcji lub mnożników do wyceny akcji. Wielu analityków będzie prognozować zyski firmy i pomnożyć zysk na akcję (EPS) przez wskaźnik P / E w branży. Wycena nieruchomości może być przeprowadzona za pomocą podobnych środków.

Blokady drogi do wyceny nieruchomości

Obie metody wyceny nieruchomości wydają się stosunkowo proste. Jednak w praktyce ustalenie wartości nieruchomości generującej dochód przy użyciu tych obliczeń jest dość skomplikowane. Przede wszystkim uzyskanie wymaganych informacji dotyczących wszystkich danych wejściowych formuły, takich jak zysk operacyjny netto, składki uwzględnione w stopie kapitalizacji oraz porównywalne dane dotyczące sprzedaży, mogą okazać się niezwykle czasochłonne i trudne.

Po drugie, te modele wyceny nie uwzględniają właściwie możliwych poważnych zmian na rynku nieruchomości, takich jak kryzys kredytowy lub boom na rynku nieruchomości. W rezultacie należy przeprowadzić dalszą analizę w celu prognozowania i uwzględnienia możliwego wpływu zmiany zmiennych ekonomicznych.

Ponieważ rynki nieruchomości są mniej płynne i przejrzyste niż giełda, czasami trudno jest uzyskać informacje niezbędne do podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej. To powiedziawszy, ze względu na dużą inwestycję kapitałową zwykle wymaganą do zakupu dużego projektu, ta skomplikowana analiza może przynieść dużą korzyść, jeśli doprowadzi do odkrycia niedowartościowanej nieruchomości (podobnej do inwestycji kapitałowych). Dlatego poświęcenie czasu na zbadanie wymaganych nakładów jest warte czasu i energii.

Dolna linia

Wycena nieruchomości często opiera się na podobnych strategiach jak analiza kapitału własnego. Często stosuje się także inne metody, oprócz zdyskontowanego podejścia do dochodu operacyjnego netto i mnożnika dochodu brutto - niektóre z nich są unikalne dla tej klasy aktywów. Na przykład niektórzy eksperci branżowi mają aktywną wiedzę na temat migracji i wzorców rozwoju miast. W rezultacie mogą określić, które obszary lokalne będą najbardziej narażone na najszybsze tempo wzrostu.

Niezależnie od zastosowanego podejścia najważniejszym predyktorem sukcesu strategii jest jej dokładność.