Trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT) musi wypłacić co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu jako dywidendę dla akcjonariuszy, co sprawia, że REIT jest instrumentem o stosunkowo wysokiej stopie zwrotu. W rzeczywistości, z punktu widzenia całkowitego zwrotu - dywidend plus wzrostu cen - REIT zachowują się jak typowe akcje o małej kapitalizacji. Jednak w przeciwieństwie do akcji o małej kapitalizacji, większość oczekiwanego zwrotu z REIT nie wynika z aprecjacji cen, ale z dywidend. W rzeczywistości średnio około dwóch trzecich zwrotu REIT pochodzi z dywidend. Wadą tego dla inwestorów jest to, że jako inwestycja o wysokiej stopie zwrotu, REIT może wykazywać wrażliwość na zmiany stóp procentowych., badamy ten związek. (W celu zapoznania się z tłem zobacz Co to są REIT ?)
Stosunkowo wysokie plony
Na rycinie 1 pokazujemy medianę rentowności dla każdego sektora REIT z września 2004 r. Jako przykład ryzyka, jakie może stanowić REIT. Górna część każdego słupka ma 75% wydajności; dno jest z wydajnością 25%; a przełamanie z zielonego na niebieski w środku to mediana wydajności.
Ryc. 1: Rentowności w różnych sektorach REIT
Widać, że plony różnią się w zależności od sektora. We wrześniu 2004 r. Mediana wydajności wśród wszystkich REIT (słupek znajdujący się najdalej po prawej) wynosiła około 5, 5%, ale wydajności były rozproszone: wydajność 25% (dolna część niebieskiej części) wynosiła około 4%, a 75% wydajność wyniosła ponad 6, 5% (górna część zielonej części). Oznacza to, że tylko połowa wydajności REIT wynosiła między 4% a 6, 5%, podczas gdy druga połowa wydajności REIT była poza tym zakresem. Jednocześnie rentowność długoterminowych skarbów rządowych USA wyniosła mniej niż 5%. Sugeruje to, że jeśli twoim celem jest dochód, możesz lepiej sobie radzić z REIT, ale wziąłbyś na siebie dodatkowe ryzyko. The
REIT Całkowity zwrot w porównaniu do stóp procentowych
Konwencjonalna mądrość mówi, że wyższe stawki są generalnie złe dla REIT. Najpopularniejszym indeksem REIT jest indeks REIT NAREIT Equity. Ryc. 2 porównuje wartość indeksu NAREIT z 10-letnią obligacją skarbową (obligacja skarbowa) od początku 1972 r. Do prawie końca 2004 r.:
Rysunek 2 - Indeks praw autorskich NAREIT
Roczny zwrot za okres kończący się we wrześniu 2004 r
| 1 rok | 2 lata | 3 lata | 4 lata | 5 lat | 6 rok | 7 lat |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Tabela 1
REIT Zwroty cen w porównaniu ze stopami procentowymi Niestety, możemy prawdopodobnie założyć, że takie zwroty z przeszłości, takie jak te, nie mogą być powielane w przyszłości w długim okresie dla całej branży. W krótkim okresie będą wyjątki.
Skupmy się tylko na części cenowej akcji REIT. Na wykresie 3 poniżej porównujemy te same 10-letnie stawki obligacji skarbowych z indeksem wyłącznie cenowym. Innymi słowy, wykluczamy dywidendy i izolujemy tylko zmiany cen, aby zobaczyć, co stałoby się ze 100 USD, gdyby zostało zainwestowane w 1972 r.
Rysunek 3 - Prawa autorskie z operacji (FFO).
Chociaż takie zyski można by powielić w przyszłości, jest to mało prawdopodobne. Ponadto jest całkowicie możliwe, że ceny powrócą do poprzednich wielokrotności (na przykład cena jako wielokrotność FFO).
Po drugie, średnioterminowe oprocentowanie jest niskie według standardów historycznych. Jest całkiem prawdopodobne, że ta stopa procentowa wzrośnie. Gdyby 15 lat odwrotnej korelacji między stawkami a cenami REIT pokazało się powyżej, ceny REIT ucierpiałyby.
streszczenie
15-letni okres badany powyżej pokazuje, że istnieje silna odwrotna zależność między cenami REIT a stopami procentowymi. Średnio można bezpiecznie założyć, że wzrostowi stóp procentowych prawdopodobnie sprostają spadki cen REIT. Oczywiście reakcje sektorów będą się różnić. Na przykład niektórzy twierdzą, że w przypadku REIT mieszkaniowych i biurowych rosnące stopy procentowe spowodowałyby wzrost cen REIT, ponieważ rosnące stopy odpowiadają wzrostowi gospodarczemu i większemu popytowi. Ale w takim środowisku będziesz musiał być wybiórczy. Dobrą wiadomością o REIT jest to, że wysokie zyski są rodzajem zabezpieczenia przed spadkami cen: jeśli kupisz REIT o wysokiej rentowności, spadek cen zostanie w międzyczasie złagodzony przez wysokie dochody.
Aby dowiedzieć się więcej na temat REIT, zobacz Podstawową wycenę funduszu inwestycyjnego nieruchomości (REIT) i The REIT Way .
Powiązane artykuły
Inwestowanie w nieruchomości
REIT vs. ETF REIT: jak się porównują
Akcje dywidendowe
6 REITÓW, które wypłacają dywidendy co miesiąc
Inwestowanie w nieruchomości
Senior Living REITs: dobre dla twojego portfela?
Inwestowanie w nieruchomości
Jak ocenić fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT)
Inwestowanie w nieruchomości
5 rodzajów REIT i jak w nie inwestować
Inwestowanie w nieruchomości
Jak analizować fundusze inwestycyjne w nieruchomościach
Linki partnerskieTerminy pokrewne
Real Estate Investment Trust (REIT) Definicja Real Estate Investment Trust (REIT) jest spółką publiczną, która jest właścicielem, zarządza lub finansuje nieruchomości generujące dochód. więcej Jak czerpać zyski z nieruchomości Nieruchomości to nieruchomości - czyli materialne - nieruchomości składające się z ziemi oraz wszystkiego, co się na niej znajduje, w tym budynków, zwierząt i zasobów naturalnych. więcej Definicja stopy kapitalizacji Stopa kapitalizacji jest stopą zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej opartej na dochodzie, jaki ma ona wygenerować. więcej Stopa dywidendy Stopa dywidendy to wskaźnik finansowy, który pokazuje, ile firma wypłaca dywidendę każdego roku w stosunku do jej ceny akcji. więcej Definicja Funduszu wzrostu i dochodu Fundusze wzrostu i dochodu dążą zarówno do wzrostu wartości kapitału, jak i dochodów bieżących, tj. dywidend i odsetek od obligacji. więcej Inwestowanie Definicja Inwestowanie to czynność polegająca na alokacji środków na aktywa lub przeznaczeniu kapitału na wysiłki mające na celu wygenerowanie dochodu lub zysku. więcej