Przez większą część historii Stanów Zjednoczonych - a przynajmniej tak daleko, jak to się dzieje z wiarygodnymi informacjami - ceny mieszkań wzrosły tylko nieznacznie bardziej niż poziom inflacji w gospodarce. Dopiero w latach 1990–2006, zwanej Wielkim Umiarem, zwroty mieszkaniowe dorównywały zwrotom z rynku akcji. Rynek akcji konsekwentnie generował więcej boomów i upadków niż rynek mieszkaniowy, ale również osiągał lepsze ogólne zyski.
Wszelkie wyniki uzyskane z porównania względnych wyników akcji i cen nieruchomości zależą od badanego okresu. Badanie zwrotów z XXI wieku wygląda zupełnie inaczej niż zwroty obejmujące większość lub całość XX wieku.
Dowody historyczne
Wiarygodne dane na temat wartości nieruchomości w USA są stosunkowo mętne przed 1920 rokiem. Według indeksu Case-Shiller Housing Index średnia roczna stopa zwrotu z mieszkań wzrosła o 3, 7% w latach 1928–2013. W tym samym czasie zapasy wzrosły o 9, 5% w ujęciu rocznym.
Skorygowana o inflację aprecjacja średniej przemysłowej Dow Jones (DJIA) w tym samym okresie 84 lat wyniosła 1, 6% rocznie. Skumulowana z czasem różnica spowodowała pięciokrotne zwiększenie wyników na giełdzie.
Jednak nie ma wielu inwestorów z 84-letnim horyzontem inwestycyjnym. Weź inny okres: 38 lat między 1975 a 2013 rokiem. Inwestycja o wartości 100 USD w przeciętny dom (zgodnie z indeksem cen mieszkań z Federalnej Agencji Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego (FHFA)) w 1975 r. Wzrośnie do około 500 USD do 2013 r. Podobna inwestycja w S&P 500 o wartości 100 USD w tym czasie urosłaby do około 1600 USD.
Jabłka i Pomarańcze
Chociaż zarówno ceny akcji, jak i ceny mieszkań odzwierciedlają wartość rynkową aktywów, nie należy porównywać domów i zapasów wyłącznie w celu uzyskania zwrotu z rynku.
Zapasy stanowią udziały w spółce publicznej. Nie są materialnymi, fizycznymi aktywami i nie służą żadnemu narzędziu innemu niż magazyn wartości i płynny instrument zabezpieczający. Chociaż istnieje powód, by sądzić, że cały rynek akcji zyskałby z czasem na wartości rzeczywistej (w przeciwieństwie do wartości nominalnej), nie ma jednak powodu, aby sądzić, że jeden zapas powinien rosnąć w nieskończoność.
Nieruchomości nie są jak zapasy. Niektórzy spekulują cenami nieruchomości, ale nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe pełnią konkretne funkcje. Ludzie mieszkają w domach i mieszkaniach. Firmy działają poza nieruchomościami komercyjnymi. Własność fizyczna ma wartość samą w sobie.
Wprowadza to dwa sprzeczne zjawiska. Z jednej strony istniejące struktury nieruchomości powinny z czasem naturalnie tracić wartość w wyniku zużycia, rozdarcia i amortyzacji. Niezmodyfikowany dom nie ma powodu, by z czasem rosnąć na wartości; wszystkie podłogi, sufity, urządzenia i izolacja starzeją się i stają się mniej cenne.
Z drugiej strony przeciętne domy zbudowane w 2015 r. Były prawdopodobnie lepsze niż przeciętne domy zbudowane w 1915 r. Podczas gdy istniejące konstrukcje nie powinny zyskiwać na wartości, nowe konstrukcje powinny być bardziej wartościowe na podstawie ich ulepszeń konstrukcyjnych i funkcjonalnych.
Doradca Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
Od 1968 do 2009 roku średnia stopa wzrostu dla istniejących domów wzrosła o około 5, 4% rocznie. Tymczasem S&P 500 osiągnął średnio 8, 2% zwrotu; średnie zapasy o małej kapitalizacji średnio 11, 5% rocznie. Stopa inflacji wyniosła około 4, 5%. Nie oczekujemy, że inwestycje w nieruchomości wzrosną znacznie bardziej niż inflacja.
Ale liczby nie opowiadają całej historii o wydajności. Trzeba także spojrzeć na wpływ ulg podatkowych, dochód i fakt, że inwestycje w nieruchomości często pozwalają na znaczną dźwignię finansową (możesz sfinansować zakup domu, przykładowo obniżając nie więcej niż 20% własnych pieniędzy). Oczywiście, jeśli kupujesz nieruchomość bezpośrednio, musisz również wziąć pod uwagę swój czas w zarządzaniu nieruchomością oraz koszty utrzymania i naprawy. Porównywanie stóp zwrotu musi obejmować wszystkie te elementy.
