Co oznacza okres półtrwania?
Okres półtrwania jest terminem używanym do opisania przyszłej daty, w której połowa całości kapitału zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką (MBS) lub innej formy długu lub obligacji zostanie spłacona. Chociaż można oszacować, jaki będzie okres półtrwania, nie jest on określony jako zmienne zabezpieczenia lub hipoteka może ulec zmianie.
Kluczowe dania na wynos
- Okres półtrwania reprezentuje przyszłą datę, gdy połowa całkowitej kwoty głównej zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką (MBS) lub innej formy długu lub obligacji zostanie spłacona. W nieruchomościach, im wyższe odsetki, tym dłużej właściciel domu osiągnie półmetek spłaty kredytu hipotecznego. poza krajem hipotecznym okres półtrwania zależy od spłaty w formie amortyzacji lub rezerwy funduszu tonącego.
Zrozumienie okresu półtrwania
W nieruchomości okres półtrwania oznacza punkt spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku MBS pożyczki mieszkaniowe są sprzedawane przez emitenta banki do sponsorowanego przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) lub firmy finansowej, a następnie powiązane w jeden pakiet, aby stworzyć jedno zabezpieczenie do zainwestowania; oznacza to, że okres półtrwania występuje, gdy spłacana jest połowa łącznej kwoty hipotek podstawowych.
Czas potrzebny do osiągnięcia okresu półtrwania zależy od stóp procentowych. Gdy koszty pożyczek spadną, kapitał zostanie spłacony szybciej, ponieważ właściciele domów są zachęcani do refinansowania kredytów hipotecznych po niższych stawkach. I odwrotnie, wraz ze wzrostem stóp procentowych okres półtrwania wzrośnie, ponieważ właściciele domów będą musieli spłacać zaległe kredyty hipoteczne na swoich nieruchomościach.
Okres półtrwania może być również wykorzystany do przedstawienia połowy okresu spłaty w przypadku innych form obligacji lub długu. Obligacje, które znajdują się poza obszarem hipotecznym, będą miały okres półtrwania zależny od spłaty w drodze amortyzacji lub rezerwy funduszu tonącego.
Na przykład obligacje 25-letnie mają czasami rezerwę, w której 5% kapitału obligacji musi zostać spłacone po pięciu latach od emisji. W takim przypadku okres półtrwania obligacji wynosi pięć lat, co jest doliczone do liczby lat wymaganych do wycofania połowy emisji. Wiązanie osiągnie zatem okres półtrwania po 15 latach.
Przykład okresu półtrwania
Okres półtrwania kredytu hipotecznego jest w połowie okresu spłaty kapitału i nie obejmuje wypłaty odsetek. Jednak im wyższe oprocentowanie, tym dłużej zajmie dojście do połowy kwoty głównej.
Powiedzmy na przykład, że dana osoba bierze 30-letni kredyt hipoteczny na 100 000 USD na zakup domu z 5% odsetkiem. To sprawia, że jego miesięczna płatność wynosi około 500 USD, co zaczyna się od dużej kwoty odsetek i z czasem maleje wraz ze spłatą większej kwoty głównej.
W tym scenariuszu spłacenie połowy kapitału hipotecznego potrwa ponad 19 lat ze względu na skutki odsetek.
Okres półtrwania MBS
Jak pokazuje powyższy przykład, okres półtrwania kredytu hipotecznego powinien zazwyczaj nastąpić później niż chronologiczny punkt połowowy pożyczki. Jednak w pewnych okolicznościach ten moment może pojawić się znacznie szybciej.
W Stanach Zjednoczonych średni okres kredytu hipotecznego wynosi 30 lat, ale średni okres półtrwania MBS wynosi około 12 lat. Dlaczego? Ponieważ niektóre hipoteki spakowane w te inwestycje są spłacane przed terminem. Za każdym razem, gdy właściciel domu dokonuje przedpłaty, przyspiesza to czas, jaki zajmuje inwestycjom odzyskanie połowy kapitału z podstawowych hipotek.
Zazwyczaj dobrze jest zarabiać szybciej niż oczekiwano. Tak nie jest w przypadku posiadaczy MBS. Kiedy refinansują właściciele domów, inwestorzy otrzymują spłatę kwoty głównej, którą są winni, ale także tracą resztę odsetek, które były jeszcze należne od pierwotnej hipoteki.
To sprawia, że zadanie przewidywania, gdzie stopy procentowe zmienią się w kierunku inwestora MBS. Stałe stawki powinny przedłużyć czas obowiązywania MBS, a następnie okres półtrwania, zapewniając odzyskanie większej ilości pieniędzy z inwestycji. Rosnące stopy nie są jednak tak korzystne, ponieważ często pozostawiają inwestorów z niższymi stopami zwrotu niż mogliby dostać się gdzie indziej.
