Co to jest efektywny dochód brutto?
Efektywny dochód brutto to potencjalny dochód z wynajmu brutto plus inne dochody pomniejszone o wolne miejsce i koszty kredytu na wynajem nieruchomości.
Efektywny dochód brutto (EGI) można obliczyć, biorąc Potencjalny dochód brutto z nieruchomości inwestycyjnej, dodając inne formy dochodu generowanego przez tę nieruchomość i odejmując od niej pustkę i straty z tytułu windykacji.
Zrozumienie efektywnego dochodu brutto (EGI)
EGI jest kluczową zmienną w określaniu wartości wynajmowanej nieruchomości i prawdziwych dodatnich przepływów pieniężnych, które ta nieruchomość może wygenerować. Przepływy pieniężne z wynajmu nie są prostym obliczeniem, ale obejmują wszystkie formy dochodu generowane przez nieruchomość pomniejszone o realistyczne koszty związane z przychodami z wynajmu. Jeśli spojrzymy na zmienne formuły EGI, możemy zobaczyć, jak dochody z czynszów kształtują się w realnym świecie.
Wyjaśnienie formuły EGI
Potencjalny dochód czynszowy brutto:
Potencjalny dochód czynszowy brutto to hipotetyczna kwota, jaką otrzymałby inwestor bez jakichkolwiek przeszkód związanych z wynajmem, które są powszechne w prawdziwym świecie. Zakłada się, że twoja wynajmowana nieruchomość będzie wynajmowana każdego dnia w roku, a najemcy zapłacą uzgodniony czynsz udokumentowany w umowie najmu. Na przykład, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 2000 USD miesięcznie, potencjalny dochód z wynajmu brutto wynosi 24 000 USD.
Inne dochody generowane przez wynajem nieruchomości:
Co stanowi „inne” dochody z wynajmu nieruchomości? Oto niektóre z najczęstszych źródeł przepływów pieniężnych niepochodzących bezpośrednio z opłat za wynajem:
- Lokalne pralki na monety Pralki na automatach Miesięczne pozwolenia na parkowanie Jednostki magazynowe Opłaty za zwierzęta Późne opłaty
Koszty wakatów:
W rzeczywistości jednostka nie zawsze będzie wynajmowana na cały rok. Kosztami wakatów są okresy między najemcami, w których właściciel nie otrzymuje czynszu, ponieważ występuje „wakat”. Koszty wakatów to prognozy dotyczące tego, jak długo właściciel uważa, że jego jednostka będzie bez lokatora. Jeżeli właściciel zarządzał nieruchomościami inwestycyjnymi przez pewien czas, koszt ten można oszacować na podstawie jego doświadczenia menedżerskiego lub danych branżowych.
Koszty kredytu:
Koszty kredytu wystąpią, gdy jednostka wynajmująca jest zajęta, a właściciel nie otrzymuje uzgodnionej opłaty za wynajem. Najemca nie zapłacił czynszu lub nie zapłacił go w całości. Podobnie jak w przypadku kosztów wakatów, kwota ta będzie wartością szacunkową, która może być oparta na danych historycznych.
Dlaczego EGI jest ważny
EGI jest niezbędny inwestorowi nieruchomości, ponieważ na koniec dnia musi wiedzieć, że nieruchomość, którą rozważają zakup, generuje wystarczające dodatnie przepływy pieniężne na pokrycie miesięcznych kosztów operacyjnych, a także wszelkich zastawów lub obciążeń, które mogły wziąć w celu zakupu nieruchomości.
