Spis treści
- 1. Ostatnio sprzedane nieruchomości
- 2. Porównywalne właściwości na rynku
- 3. Spójrz na niesprzedane porównywarki
- 4. Warunki rynkowe, uznanie
- 5. Właściwości na sprzedaż przez właściciela
- 6. Oczekiwane uznanie
- 7. Opinia agenta nieruchomości
- 8. Czy cena jest uczciwa?
- 9. Przetestuj wody
- 10. Uzyskaj wycenę, inspekcję
- Dolna linia
Wszyscy kupujący mają jedną wspólną cechę: nie chcą zostać oszukani. Niezależnie od sytuacji na rynku mieszkaniowym, ale szczególnie, gdy jest on pienisty, szczególnie ważne jest, aby uzyskać odpowiednią cenę. Ale skąd wiesz, że dostajesz uczciwą ofertę - nawet na ciasnym rynku - zanim złożysz ofertę?
Oto jak oszacować cenę każdego domu, abyś mógł podjąć dobrą decyzję inwestycyjną.
1. Ostatnio sprzedane nieruchomości
Porównywalna nieruchomość jest podobna pod względem wielkości, stanu, sąsiedztwa i udogodnień do kupowanej nieruchomości. Jeden niedawno odnowiony, parterowy dom o powierzchni 1200 m2 z dołączonym garażem powinien być wymieniony w przybliżeniu w tej samej cenie, co podobny dom o powierzchni 1200 m2 w tej samej okolicy. To powiedziawszy, możesz również uzyskać cenne informacje, patrząc na to, jak interesująca Cię nieruchomość porównuje cenę do różnych domów. Czy jest znacznie tańszy niż większe lub ładniejsze nieruchomości? Czy jest droższy niż mniejsze lub mniej atrakcyjne domy? Twój agent nieruchomości jest najlepszym źródłem dokładnych, aktualnych informacji o porównywalnych nieruchomościach (znanych również jako „comps”). Możesz także spojrzeć na kompozycje, które są obecnie w depozycie, co oznacza, że nieruchomość ma kupującego, ale sprzedaż nie jest jeszcze zakończona.
2. Porównywalne właściwości na rynku
W takim przypadku możesz faktycznie odwiedzić inne domy i dowiedzieć się, jak ich rozmiar, stan i wyposażenie różnią się od nieruchomości, którą rozważasz. Następnie możesz porównać ceny i zobaczyć, co wydaje się sprawiedliwe. Rozsądni sprzedawcy wiedzą, że muszą wyceniać swoje nieruchomości podobnie jak porównywalne rynki, jeśli chcą być konkurencyjni.
3. Spójrz na niesprzedane porównywarki
Jeśli rozważany dom jest wyceniony podobnie jak domy zdjęte z rynku, ponieważ nie zostały sprzedane, dany dom może być zawyżony. Ponadto, jeśli istnieje wiele podobnych nieruchomości na rynku, ceny powinny być niższe, szczególnie jeśli te nieruchomości są puste. Sprawdź niesprzedany indeks zapasów, aby uzyskać informacje na temat bieżącej podaży i popytu na rynku mieszkaniowym. Indeks ten próbuje zmierzyć, ile czasu zajmie sprzedaż wszystkich domów obecnych na rynku, biorąc pod uwagę tempo, w jakim domy obecnie sprzedają.
4. Warunki rynkowe, uznanie
Czy ceny ostatnio rosły czy spadały? Na rynku sprzedającego nieruchomości będą prawdopodobnie nieco zawyżone, a na rynku kupującego nieruchomości mogą być zaniżone. Wszystko zależy od tego, gdzie obecnie znajduje się rynek na krzywej koniunktury na rynku nieruchomości. Nawet na rynku sprzedającego nieruchomości nie mogą być zawyżone, jeśli rynek jest w fazie wzrostu i nie jest bliski swojej wartości szczytowej. I odwrotnie, nieruchomości mogą być zawyżone nawet na rynku kupującego, jeśli ceny dopiero niedawno zaczęły spadać. Oczywiście szczyty i doliny mogą być trudne, dopóki nie staną się historią. Weź również pod uwagę wpływ oprocentowania kredytów hipotecznych i rynku pracy na gospodarkę.
(Znajomość opcji kredytu hipotecznego jest ważna. Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj 4 kroki do uzyskania kredytu hipotecznego ).
5. Właściwości na sprzedaż przez właściciela
Nieruchomość na sprzedaż przez właściciela (FSBO) należy zdyskontować, aby odzwierciedlić fakt, że nie ma prowizji pośrednika sprzedawcy (średnio 6%), co wielu sprzedawców nie bierze pod uwagę przy ustalaniu cen. Innym potencjalnym problemem związanym z FSBO jest to, że sprzedawca mógł nie mieć wskazówek agenta przy ustalaniu rozsądnej ceny, lub być tak niezadowolony z sugestii agenta, że zdecydował się pójść sam. W każdej z tych sytuacji cena nieruchomości może być zawyżona.
6. Oczekiwane uznanie
Perspektywy dla wybranej okolicy mogą mieć wpływ na cenę. Jeśli planowany jest pozytywny rozwój, np. Powstanie dużego centrum handlowego, przedłużenie kolejki miejskiej w sąsiedztwie lub duża nowa firma przeprowadzająca się do tego obszaru, perspektywy przyszłej aprecjacji domu wyglądają dobrze. Nawet niewielkie zmiany, takie jak plany dodania większej liczby dróg lub budowy nowej szkoły, mogą być dobrym znakiem.
Z drugiej strony, jeśli zamykają się sklepy spożywcze i stacje benzynowe, cena domu powinna być niższa, aby to odzwierciedlić, i prawdopodobnie powinieneś ponownie rozważyć przeprowadzkę. Rozwój nowych mieszkań może przebiegać w obie strony: może to oznaczać, że obszar jest gorący i prawdopodobnie będzie w przyszłości dużym popytem, zwiększając w ten sposób wartość domu, lub może spowodować nadwyżkę mieszkań, co obniży wartość wszystkich domów w okolicy.
7. Opinia agenta nieruchomości
Nawet bez analizy danych, Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami może mieć dobre wyczucie (dzięki doświadczeniu), czy nieruchomość jest wyceniana odpowiednio, czy nie, i jaka może być uczciwa cena ofertowa.
8. Czy cena jest uczciwa?
Jeśli nie jesteś zadowolony z nieruchomości, cena nigdy nie będzie wydawać się uczciwa, nawet jeśli dostaniesz okazję. Nawet jeśli zapłacisz nieco ponad wartość rynkową za dom, który kochasz, tak naprawdę nie będziesz się tym przejmować.
9. Przetestuj wody
Nawet na rynku sprzedawcy zawsze możesz złożyć ofertę poniżej ceny katalogowej, aby zobaczyć, jak zareaguje sprzedawca. Niektórzy sprzedawcy podają nieruchomości po najniższej cenie, jaką chcą wziąć, ponieważ nie chcą negocjować, podczas gdy inni podają swoje domy za wyższe, niż oczekują, że zarobią, ponieważ oczekują negocjacji w dół lub chcą sprawdzić, czy ktoś złoży ofertę po wyższej cenie. Jeśli sprzedawca zaakceptuje Twoją cenę lub ofertę, otrzymasz informację, że nieruchomość prawdopodobnie nie była warta tego, na co została wystawiona, i masz dużą szansę na uzyskanie uczciwej oferty.
Z drugiej strony niektórzy sprzedawcy mogą zaniżać ceny swoich nieruchomości w nadziei na wygenerowanie dużego zainteresowania i wywołanie wojny przetargowej. Jednak w przeciwieństwie do serwisu eBay sprzedający nie musi po prostu sprzedawać licytantowi, który zaoferuje najwyższą cenę; sprzedawcy mogą odrzucić wszelkie oferty, które nie spełniają ich oczekiwań. Jeśli masz serce nastawione na nieruchomość, ostrzegaj, że niektórzy sprzedawcy mogą poczuć się urażeni ofertami lowball i mogą odmówić współpracy z tobą, jeśli zdecydujesz się zastosować taką taktykę. Ponadto, jeśli zaoferujesz cenę niższą niż cena katalogowa, możesz zwiększyć ryzyko przebicia przez innego kupującego.
(Aby zapoznać się ze strategiami, które pomogą Ci wyjść na szczyt w negocjacjach, przeczytaj artykuł Master of Negotiation
10. Uzyskaj wycenę, inspekcję
Po zawarciu umowy pożyczkodawca dokona oceny nieruchomości (zazwyczaj na własny koszt) w celu ochrony swoich interesów finansowych. Pożyczkodawca chce się upewnić, że jeśli przestaniesz spłacać kredyty hipoteczne, będzie w stanie odzyskać rozsądną kwotę pieniędzy, gdy zamknie ci dom. Jeśli wycena jest znacznie niższa niż cena oferty, być może nie dostajesz uczciwej oferty. W rzeczywistości pożyczkodawca nie może nawet pozwolić na zakup domu, chyba że sprzedawca jest skłonny obniżyć cenę.
Kontrola domu, która jest przeprowadzana po zawarciu umowy, da ci również sposób na oszacowanie ceny oferty. Jeśli dom wymaga wielu kosztownych napraw, możesz poprosić sprzedawcę o wykonanie napraw za Ciebie lub obniż cenę zakupu, abyś mógł je wykonać samodzielnie.
(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Czy potrzebujesz inspekcji w domu? )
Dolna linia
Gdy kupujesz dom, ważne jest, aby zrozumieć, jak wycenione są domy, abyś mógł dokonać solidnej inwestycji i dojść do uczciwej umowy ze sprzedawcą. Korzystając z tych wskazówek, będziesz w stanie złożyć pewną i dobrze poinformowaną ofertę w każdym domu na dowolnym rynku.
