Sekurytyzacja hipotek subprime na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) i zabezpieczone zobowiązania dłużne (CDO) były głównym czynnikiem przyczyniającym się do kryzysu kredytów hipotecznych subprime. Instrumenty typu subprime MBS i CDO były atrakcyjne dla inwestorów ze względu na wyższe oferowane przez nich stopy procentowe w porównaniu z aktywami zabezpieczonymi hipoteką pierwszorzędną. Kredytobiorcy subprime z kredytami niecałkowitymi mieli wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych ze względu na zwiększone ryzyko niewypłacalności. Ponadto udzielono wielu pożyczek z oprocentowaniem kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, które później znacznie przyczyniły się do kryzysu kredytowego.
W tym czasie pożyczkodawcy połączyli kredyty hipoteczne subprime w MBS i CDO. Te produkty finansowe często otrzymywały wysokie oceny od agencji kredytowych. Transze tych papierów wartościowych zostały następnie sprzedane niepodejrzewającym niczego inwestorom, którzy nie byli świadomi ryzyka z nimi związanego. Transze niższej jakości oferowały wyższe stopy procentowe, ale absorbowały pierwsze straty związane z niespłaconymi hipotekami przed transzami uprzywilejowanymi.
Kredyty subprime spowodowały gwałtowny wzrost dostępnego kredytu hipotecznego. Wiele pożyczek udzielono pożyczkobiorcom, którzy wcześniej mieli trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych ze względu na wyniki kredytowe poniżej średniej. Prywatni pożyczkodawcy zarobili dużo pieniędzy, łącząc i sprzedając kredyty hipoteczne subprime. Jednak ryzyko wykluczenia wzrosło wraz ze złagodzeniem standardów kredytowych. Pożyczkodawcy i kupujący błędnie założyli, że wartości nieruchomości są odporne na kryzys. MBS marki prywatnej zapewnił wiele niezbędnego kapitału na kredyty hipoteczne typu subprime. Około 80% kredytów subprime zostało udzielonych w ramach MBS marek prywatnych. W marcu 2007 r. Wartość kredytów hipotecznych subprime wyceniono na około 1, 3 bln USD. Hipoteki udzielone przez prywatnych pożyczkodawców były bardziej ryzykowne, ponieważ nie były wspierane przez rząd, podobnie jak Freddie Mac i Fannie Mae.
Rynek nieruchomości rozkwitł, a coraz więcej nabywców licytuje ceny dostępnych domów. Rynki nieruchomości na Florydzie, w Arizonie i Las Vegas były bardzo gorące w tym czasie. Początkowo pożyczkobiorcy subprime, którzy zostali w tyle, mogli refinansować swoje kredyty hipoteczne na podstawie wyższych wartości nieruchomości lub sprzedawać domy z zyskiem. Wysokość ryzyka dla kredytów hipotecznych subprime nie była w tej chwili problemem.
Dopiero gdy wartości nieruchomości zaczęły spadać, zaczęły pojawiać się problemy. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zaczęły się resetować według wyższych stawek, a zaległości hipoteczne znacznie wzrosły. Niewypłacalność kredytów hipotecznych typu subprime doprowadziła do większej liczby problemów. Do sierpnia 2008 r. Około 9% wszystkich hipotek w USA było niespłacanych. MBS i CDO zaczęły tracić na wartości przy wyższych wskaźnikach domyślnych. Freddie Mac i Fannie Mae zostały skonfiskowane przez rząd w 2008 r., Gdy zaczęły zdawać sobie sprawę z dużych strat. Wzrosła liczba egzekucji i przejęć, a na rynku pojawiło się więcej nieruchomości, gdy banki próbowały zlikwidować zapasy. To jeszcze bardziej obniżyło wartości nieruchomości, prowadząc do spirali spadkowej na rynku nieruchomości. Niektórzy pożyczkobiorcy próbowali dokonać krótkiej sprzedaży podwodnych hipotek, ale często uważali, że pożyczkodawcy mają trudności z współpracą lub nie chcą negocjować.
Doradca Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, Nowy Jork, NY
Mógłbym napisać książkę na ten temat, ponieważ pracowałem w tym biznesie przez wiele lat i miałem poważne problemy z funduszem hedgingowym, w którym pracowałem podczas kryzysu finansowego.
Sekurytyzacja to pakiet pożyczek i leasingów, który istnieje już od lat osiemdziesiątych. Sekurytyzacja naprawdę zaczęła się w latach 90. i eksplodowała w 2000 r. Pod względem wielkości emisji. Stosowane mądrze, jest to bardzo skuteczna forma finansowania gwarantów kredytów i leasingu (auto, kredyt hipoteczny, karty kredytowe itp.).
Sekurytyzacje były właścicielami pożyczek hipotecznych typu subprime, które ostatecznie nie wywiązały się ze zobowiązań i spowodowały kryzys bankowy. Liczba pożyczek zaciągniętych w latach 2000-2006 była niezwykle duża, ponieważ mieliśmy bańkę na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Banki, które przeprowadziły te sekurytyzacje w związku z inwestycjami, straciły dziesiątki miliardów dolarów, co prawie spowodowało upadek amerykańskiego systemu bankowego. Środki ratunkowe przekazane przez rząd USA zachowały system bankowy, który mamy dzisiaj.
